文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的(de)预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落(luò)实(shí)中央房(fá600毫升等于多少斤水，800ml是多少水ng)住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么(me)情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银(yín)行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度(dù)在(zài)完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的(de)资金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违(wéi)约(yuē)处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房(fáng)进(jìn)入(rù)存量(liàng)时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民(mín)众的(de)最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大(dà)的(de)提升开发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未(wèi)推(tuī)行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题，不(bù)少地(dì)产商开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资(zī)金周转有着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在(zài)购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租(zū)金(jīn)的分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决(jué)了制(zhì)造(zào)商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大(dà)特(tè)色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不(bù)应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市(shì)场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行开设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前(qián)期发(fā)展工业化的进程大(dà)于城市(shì)化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城市化(huà)配套问题(tí)，才(cái)能(néng)进一步推进城市化。但当时(shí)推行的(de)是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福(fú)利分房制(zhì)度也(yě)出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内(nèi)房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分房转向市(shì)场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开(kāi)发模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是(shì)指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别(bié)于(yú)中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和(hé)预(yù)告(gào)登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的按照600毫升等于多少斤水，800ml是多少水工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地(dì)产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇化(huà)进(jìn)程(chéng)进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的(de)《中国住房(fáng)存量(liàng)报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大(dà)幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的(de)快速(sù)发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动(dòng)的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地(dì)产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商(shāng)之(zhī)间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立的(de)合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合(hé)同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购(gòu)房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的(de)预(yù)售合(hé)同(tóng)和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开(kāi)发企(qǐ)业(yè)预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具(jù)体办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的(de)预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的(de)高(gāo)周转背(bèi)景下(xià)，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程(chéng)方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国(guó)外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金(jīn)或(huò)预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预(yù)付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款方(fāng)式：一般(bān)采(cǎi)用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由(yóu)第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一(yī)般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或(huò)首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时需取得由(yóu)政府相关部(bù)门经(jīng)审(shěn)查后发放(fàng)的(de)验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不(bù)能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国(guó)也(yě)采取按(àn)工期支付(fù)房(fáng)款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可在(zài)支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分(fēn)多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公(gōng)司(sī)针对期房(fáng)设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认(rèn)无误(wù)后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付(fù)环(huán)节，英(yīng)国(guó)采取(qǔ)按工程(chéng)进度付(fù)款的(de)方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期(qī)房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什(shén)么(me)是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除(ch600毫升等于多少斤水，800ml是多少水ú)定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的(de)购(gòu)房款也受该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构(gòu)或(huò)保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房(fáng)者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房(fáng)前(qián)只需支付最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金(jīn)进银行(xíng)专门项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购权合(hé)同以及订金返(fǎn)还(hái)机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗(chuāng)等(děng)完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会(huì)存(cún)入(rù)银行专门的项目资金账户(hù)，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的(de)权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独(dú)立(lì)于(yú)开发商、银行的(de)第(dì)三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对(duì)房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

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