导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化(huà)时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢(féng)近年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论(lùn)日(rì)益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部(bù)披露的(de)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套(tào)户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是(shì)因(yīn)为户(hù)均一(yī)套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了(le)额(é)外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当下中国(guó)地产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过(guò)去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大(dà)分化时(shí)代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的(de)房子是(shì)否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子是否真的(de)过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新(xīn)闻(wén)发布会(huì)上(shàng)，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据(jù)以及80多(duō)万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋(dòng)，还(hái)包括了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民(mín)宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居(jū)民住宅相关(guān)数据(jù)有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得(dé)到居(jū)民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国(guó)存(cún)量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的(de)期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进(jìn)一(yī)步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6娱乐圈里的万人睡女星，娱乐圈睡得最多的女星.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入(rù)地(dì)的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价(jià)的(de)大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户(hù)的(de)生活(huó)带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住(zhù)体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的(de)家庭(tíng)户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根(gēn)据(jù)七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若(ruò)去除(chú)20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户(hù)户(hù)有(yǒu)房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升(shēng)，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋(qū)势将继(jì)续延(yán)续(xù)，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人(rén)，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村(cūn)和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的(de)占比(bǐ)势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国(g娱乐圈里的万人睡女星，娱乐圈睡得最多的女星uó)的(de)人均住宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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