OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今(jīn)，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此(cǐ)前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续(xù)密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极(jí)做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权(quán)益人相关(guān)负责人也(yě)表示(shì)，近(jìn)期已同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视，浦东新(xīn)区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响其内外(wài)价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技的事件继续扰动(dòng)公(gōng)募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此(cǐ)后二级(jí)市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价(jià)格有所回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市(shì)的(de)8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博(bó)时(shí)招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披露张江光大园项目出租(zū)率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的(de)项目(mù)又(yòu)遭遇突发事(shì)件，因(yīn)此导致二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内人(rén)士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士看来(lái)，尽管出于(yú)风险规(guī)避的原因，最近(jìn)几(jǐ)个(gè)交易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌(diē)并不(bù)会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格(gé)下跌，风(fēng)险也(yě)得到一定释放(fàng)，但是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本面、情(qíng)绪(xù)面等(děng)多重因素影响(xiǎng)，不(bù)好判断(duàn)价格是(shì)不(bù)是(shì)已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人(rén)士(shì)表(biǎo)示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐含收益率高(gāo)的产品(pǐn)具备(bèi)一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一(yī)定的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高(gāo)如星对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过(guò)度对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利(lì)空下调至得(dé)这么(me)急、这么深，加上前期本身园区(qū)类(lèi)资(zī)产就回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也强调，最(zuì)终还是(shì)落到(dào)租(zū)金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资(zī)产张(zhāng)润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季(jì)报中披(pī)露的(de)张江光(guāng)大园项目出(chū)租(zū)率下降事项，一(yī)度二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)出现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进行(xíng)了(le)解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市(shì)场价格表现(xiàn)也趋(qū)于(yú)平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和(hé)线下的(de)扩募说明会上(shàng)，运营团队(duì)表示(shì)了对张江光(guāng)大(dà)园项目的信心(xīn)，预计(jì)签署(shǔ)意向书和合同谈判中的(de)储备租户正(zhèng)常转化(huà)后，项(xiàng)目(mù)出(chū)租率将得(dé)到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅过了(le)不(bù)到三周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作，并同步启动(dòng)了应急预案，排领略的意思(pái)摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉(xī)新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户(hù)情况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航(háng)天(tiān)产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向面积(jī)超(chāo)过了2万方。从意(yì)向(xiàng)储(chǔ)备(bèi)转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租(zū)户(hù)。虽然收了三个(gè)月履约(yuē)保证金(jīn)给了我们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场(chǎng)负责的(de)态度，我们肯定要(yào)全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期内完成去(q领略的意思ù)化(huà)。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区(qū)域(yù)的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目一(yī)季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多储备租户，之前的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园一直以来都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历(lì)史运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目(mù)的大租户(hù)退租正(zhèng)好(hǎo)发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出(chū)租率下滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边(biān)也作(zuò)了(le)一定的资(zī)源调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园(yuán)项目在(zài)给(gěi)租户的分(fēn)隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租金水平等(děng)方(fāng)面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度(dù)高(gāo)一(yī)些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一(yī)千平(píng)的(de)面积为主，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据(jù)自身需求和(hé)预算(suàn)挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完(wán)成(chéng)以后，新老资(zī)产的管理人都变(biàn)成了(le)一(yī)家(jiā)，后续(xù)我(wǒ)们在资源(yuán)共(gòng)享和联合(hé)营(yíng)销方面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还(hái)有一些(xiē)其他在(zài)开发的(de)储备(bèi)项(xiàng)目，这些(xiē)都将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江园(yuán)区产(chǎn)业空间资产上市(shì)平台目标的坚实(shí)后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发(fā)展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我(wǒ)们(men)可(kě)能面临了一些(xiē)突发(fā)情况(kuàng)需要(yào)解(jiě)决(jué)，但(dàn)是这和我们在张江科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能(néng)算是一(yī)个非常小的插(chā)曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事件的(de)所有负面(miàn)影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期(qī)和市场(chǎng)的信心。”

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