5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块已经(jīng)在(zài)悄然(rán)布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的(de)两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别(bié)为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的(de)配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值(zhí)的4.66％左0031是哪个国家的区号啊，00371是哪个国家的区号右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地(dì)产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市(shì)值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难(nán)发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名(míng)最高的(de)是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季(jì)报，变化(huà)之处(chù)首(shǒu)先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大(dà)的(de)变化。”一(yī)不愿具名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就(jiù)是(shì)强竞争(0031是哪个国家的区号啊，00371是哪个国家的区号zhēng)力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公(gōng)募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实(shí)发(fā)展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公司的(de)主要产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润(rùn)规模(mó)大(dà)幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度(dù)十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份(fèn)报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数(shù)1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和(hé)兼(jiān)并(bìng)重组后，龙(lóng)头(tóu)的(de)价(jià)值更为(wèi)笃定突(tū)出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地(dì)金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的(de)净(jìng)负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的结构性机(jī)会依然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的(de)不(bù)动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于(yú)民营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说(shuō)估值的修复(fù)更明(míng)显。中特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且可预期的(de)盈利(lì)和现金(jīn)流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可(kě)以创造持(chí)续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业(yè)内部将出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集(jí)中度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石(shí)投(tóu)资首(shǒu)席研(yán)究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资(zī)背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银(yín)基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续(xù)观察(chá)国企央企(qǐ)在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次(cì)是销售(shòu)份额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些(xiē)公司(sī)也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析(xī)表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎(zěn)么(me)投资(zī)拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍在持(chí)续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱(qū)动(dòng)能够(gòu)推动房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别(bié)城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝(ju0031是哪个国家的区号啊，00371是哪个国家的区号é)大多数(shù)城(chéng)市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按(àn)照现在的(de)经(jīng)济状(zhuàng)况、收(shōu)入(rù)情况，以及(jí)市(shì)场的去库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地(dì)产(chǎn)以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸(tū)显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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