导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所能(néng)满足，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密(mì)切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数据(jù)，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和(hé)置业需(xū)求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是(shì)流(liú)动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家买手机灯可以当美甲灯吗，下载一个紫光灯手电筒(mǎi)房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的(de)改善性需(xū)求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么当(dāng)下房地产大(dà)分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市(shì)之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无(wú)法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据(jù)此判断(duàn)未来房(fáng)地(dì)产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾害综(zōng)合(hé)风险(xiǎn)普(pǔ)查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人(rén)对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行(xíng)业获取(qǔ)了(le)全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据公布(bù)了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民(mín)人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数不能(néng)完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期(qī)房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累计销售套数里的(de)期(qī)房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需(xū)要(yào)进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意(yì)味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实(shí)际上会占据两套房，在(zài)高房价(jià)的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足(zú)庞大流(liú)动人口的(de)租(zū)赁(lìn)与置业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道(dào)等(děng)基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活(huó)带来了很大(dà)的不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活需(xū)求，在(zài)未来大都会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居(jū)室，户型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为(wèi)住(zhù)宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户(hù)均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户(hù)、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规(guī)模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需(xū)求还将有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出(chū)现(xiàn)错配(pèi)，这是(shì)过(guò)去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么(me)未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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