饱受争议的二手(shǒu)房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)总局(jú)联合发布了(le)关于规范房地产经纪服务的(de)意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客(kè)户个人信息(xī)等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加(jiā)强(qiáng)从业(yè)主体管理、明确(què)经纪服务(wù)内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方(fāng)面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析(xī)师(shī)张大伟称，随(suí)着城市(shì)发(fā)展，一二线城市(shì)二手(shǒu)房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大(dà)量二手房成交依赖中(zhōng)介居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调控重心(xīn)逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研(yán)究中心首席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于(yú)金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交(jiāo)易(yì)成本较高、交易周(zhōu)期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民(mín)往往(wǎng)通(tōng)过中介来完成。但很(hěn)多中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必要(yào)的收费夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对(duì)居民造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事(shì)项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房市场交易过程中存在(zài)的(de)“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包(bāo)括(kuò)经纪(jì)服务在(zài)内的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为及(jí)其(qí)主(zhǔ)体进(jìn)行规(guī)范和(hé)秩序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管理和调控(kòng)的主题。“当下(xià)，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中，历来对(duì)房地(dì)产经纪服务行业关注最多的一个话(huà)题，便(biàn)是房地产经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重(zhòng)点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二(èr)手(shǒu)房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地(dì)产经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费上，两部门在(zài)此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原则(zé)实行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准(zhǔn)的最(zuì)早依据(jù)是(shì)1995年国家计委建设(shè)部(bù)下发(fā)的(de)《关(guān)于房地产中介服务收费的(de)通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按成交(jiāo)价(jià)格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的(de)2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复(fù)杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费(fc上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算èi)标准基(jī)础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手(shǒu)房(fáng)中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个(gè)政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪(jì)服务收费多少由(yóu)各中(zhōng)介机构(gòu)自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在实际收取费用过程中，相关(guān)监(jiān)管部门当(dāng)前并未明确(què)具体的中(zhōng)介(jiè)费率，中介机构仅需在服务(wù)过(guò)程中对收费标准进行明码标价即(jí)可。而(ér)房地产经纪服(fú)务机构在具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出(chū)合(hé)适(shì)的(de)中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价(jià)问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公c上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算(gōng)示服(fú)务(wù)项(xiàng)目(mù)、服(fú)务内(nèi)容和收(shōu)费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基(jī)本服务(wù)和延伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明确服(fú)务项目和收费标准。房地(dì)产经纪机构收费前应当(dāng)向(xiàngc上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算)交易当(dāng)事人出具收费清单，列明(míng)收(shōu)费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的(de)房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈等综(zōng)合(hé)措施进行重点监(jiān)管。市(shì)场监管部门(mén)会同有关部(bù)门依法查处不按规(guī)定明码标价(jià)、操(cāo)纵经纪服务(wù)收费等(děng)违反(fǎn)价格和反垄断法律(lǜ)法规的(de)行为。对(duì)房(fáng)地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价，是(shì)否(fǒu)意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业(yè)，打击(jī)收(shōu)费过(guò)高的(de)经纪机构(gòu)，但(dàn)对市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和(hé)普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪服务(wù)费用对市场(chǎng)的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件而非规定，未(wèi)来如何具体认定(dìng)其中的细则，还需(xū)要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市(shì)场看(kàn)，经(jīng)纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可(kě)能(néng)对交(jiāo)易产生影响，这对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行业的专业(yè)性(xìng)提出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中(zhōng)，原本应(yīng)该(gāi)由上下家各支付一(yī)半(bàn)的中介费(fèi)，但在(zài)一些热(rè)点城市的二(èr)手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购房(fáng)者处于(yú)弱势地位(wèi)，从(cóng)而(ér)会出现中(zhōng)介费(fèi)及税费均由购房(fáng)者(zhě)来(lái)承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部(bù)分(fēn)费用(yòng)也可(kě)能(néng)通过转嫁的(de)方式(shì)，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一些房(fáng)产(chǎn)中介(jiè)公司(sī)将其视(shì)为向(xiàng)购房(fáng)者单(dān)边收(shōu)费(fèi)的(de)行为。部分中介公司可能(néng)会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服(fú)务(wù)收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次(cì)向房东收取费用，而(ér)这(zhè)部(bù)分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相(xiāng)推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作(zuò)的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑(qí)麟称(chēng)。

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