饱受(shòu)争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得到(dào)监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于规范房地产经纪服务(wù)的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客(kè)源优(yōu)势收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客户个人(rén)信息等问题，加(jiā)重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加(jiā)强从业主体管(guǎn)理、明确经纪(jì)服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)、严格实行明(míng)码标(biāo)价(jià)等十方面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中原(yuán)地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城市二手房交(jiāo)易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房(fáng)占市(shì)场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖(lài)中介(jiè)居间成交，房(fáng)地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公(gōng)司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房(fáng)政策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金额不低的(de)大宗(zōng)交易，由于(yú)二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易成本(běn)较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的(de)专(zhuān)业性，居民往往通过中介来(lái)完(wán)成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的(de)收费夹带(dài)其(qí)中，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民造(zào)成额外的负担，而(ér)且(qiě)这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管(guǎn)理和调(diào)控的主题。“当(dāng)下(xià)，推进这(zhè)项工作的意义更(gèng)大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中，历来对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)服务行业关注(zhù)最(zuì)多的(de)一个话题，便是房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来相关部门主要监(jiān)管(guǎn)的重点，将是(shì)对房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手房屋交(jiāo)易(yì)过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地(dì)产经纪(jì)服务机构2.7％的(de)服务费(fèi)率计算(suàn)，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要合(hé)理降低(dī)住(zhù)房(fáng)买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价。引(yǐn)导由交易双方共同承(chéng)担经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建设(shè)部下发的《关(guān)于(yú)房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房(fáng)屋买卖代理(lǐ)收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以(yǐ)北京(jīng)为(wèi)例(lì)，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标(biāo)准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易各(gè)方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前(qián)北(běi)京二手房(fáng)中(zhōng)介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务(wù)收费多少由各(gè)中介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构(gòu)在(zài)实(shí)际(jì)收取(qǔ)费用过(guò)程(chéng)中，相(xiāng)关监管部门(mén)当前并未明确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服(fú)务过程中对(duì)收费标准进行(xíng)明码标价即(jí)可。而(ér)房地产经纪服务(wù)机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构应(yīng)当(dāng)在(zài)经营(yíng)门(mén)店、网(wǎng)站、客户(hù)端等场所或(huò)渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服务(wù)和(hé)延(yán)伸服务(wù)，应(yīng)当(dāng)分(fēn)别明确服务(wù)项(xiàng)目(mù)和收费标准。房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)收费前应当(dāng)向交易当(dāng)事人(rén)出(chū)具收(shōu)费清(qīng)单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确(què)认(rèn)。

　　另(lìng)外，对(duì)收费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)，住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建设部(bù)门将会同市场(chǎng)监管等部(bù)门采取约谈(tán)等综合措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市(shì)场监管部(bù)门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收费等违(wéi)反价格(gé)和反垄断法律法(fǎ)规(guī)的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场监(jiān)管(guǎn)部(bù)门要依法依规纳入国(guó)家(jiā)企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实行分档定价，合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费过高的经纪机构，但(dàn)对(duì)市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不(bù)同乌鲁木齐海拔多少米高(tóng)，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对(duì)市场的影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当(dāng)前(qián)两部(bù)门提(tí)出的(de)意见(jiàn)仅为鼓励乌鲁木齐海拔多少米高性质，即只是纲领性文件而非规定，未来(lái)如何具(jù)体认定其(qí)中的细则(zé)，还需要看(kàn)各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服务领域的(de)调(diào)整改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同(tóng)时(shí)，由于(yú)二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研(yán)究(jiū)总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买卖(mài)过程中，原(yuán)本应该由上下家各(gè)支付一半的中介费(fèi)，但在一(yī)些热点城市的二手(shǒu)房(fáng)交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购(gòu)房(fáng)者处(chù)于弱势地位，从而会(huì)出现中(zhōng)介费及税费(fèi)均(jūn)由购房者(zhě)来承担。即(jí)使一(yī)些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分(fēn)费用也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情况，一些房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介公(gōng)司(sī)将其视为(wèi)向购房者单边收费的(de)行为。部分中介(jiè)公司(sī)可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪(jì)服务(wù)收费的基础上(shàng)，再(zài)次向房东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转再次(cì)转嫁(jià)给(gěi)购房者(zhě)，这(zhè)实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不(bù)仅有利于提高交易中(zhōng)操作(zuò)的透(tòu)明(míng)度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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