文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和(hé)城乡建设(shè)工作(zuò)会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社会，这是(shì)房地产从大开发时代(dài)步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个(gè)技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制，长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国(guó)一样在支付完(wán)首付款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需(xū)要严(yán)格的(de)资(zī)金监管、分期(qī)支付(fù)以及(jí)违(wéi)约处(chù)罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地(dì)产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产(chǎn)也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从(cóng)这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他临(lín)时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着(zhe)独到(dào)的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加(jiā)快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其(qí)在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售(shòu)，也(yě)解决(jué)了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了(le)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了(le)对于预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要(yào)求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完(wán)成(chéng)，资金需放(fàng)入(rù)律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透明化机(jī)制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完(wán)工。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代(dài)，中国内(nèi)地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房(fáng)基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房的(de)需求量大(dà)，而(ér)社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房供(gōng)应(yīng)量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持(chí)国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的(de)通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国(guó)内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的(de)信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记(jì)和预告登(dēng)记-交压线扣几分罚款多少的，压线扣多少分？(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对(duì)中国(guó)内(nèi)地房地产市场的(de)稳步发展起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决(jué)了(le)房地产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求(qiú)，也(yě)提高了居(jū)民(mín)居住(zhù)水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国住(zhù)房存(cún)量(liàng)报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无(wú)到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带(dài)动的(de)上下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发、建材(cái)的带(dài)动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道(dào)业(yè)务，占比超(chāo)过(guò)三(sān)分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的(de)购(gòu)房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同(tóng)按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合(hé)同(tóng)和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还(hái)款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的(de)预售(shòu)监(jiān)管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来(lái)全国并没有统一(yī)的预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一(yī)城一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者(zhě)项目(mù)工程总额(é)报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么，监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义(yì)，获(huò)得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动性，房(fáng)压线扣几分罚款多少的，压线扣多少分？企抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的(de)预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环(huán)节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年(nián)美(měi)国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或(huò)产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设(shè)过(guò)程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和(hé)土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不(bù)包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两压线扣几分罚款多少的，压线扣多少分？种保险，保险的功能是(shì)当房屋出(chū)现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔(péi)偿或修(xiū)复，开发(fā)商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合(hé)同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各(gè)环节内容(róng)确(què)认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较(jiào)难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预(yù)售资金监管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方(fāng)律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发(fā)商(shāng)，即资(zī)金在(zài)进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金(jīn)安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需(xū)返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规(guī)范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本(běn)《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)向金融机(jī)构(gòu)或(huò)保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金(jīn)，一般约(yuē)为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银(yín)行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还(hái)在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每(měi)个(gè)房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分(fēn)估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。定金(jīn)环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及(jí)重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付(fù)环(huán)节，建立(lì)按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第(dì)三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接(jiē)监管(guǎn)，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修期(qī)制(zhì)度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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