5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的机构(gòu)对(duì)于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行(xíng)业(yè)标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资(zī)产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来的(de)首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一(yī)数值从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对(duì)房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射(shè)到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或(huò)者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的(de)。但在(zài)这(zhè)几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观态度：为什么复兴号很少人买“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也(yě)有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的(de)进(jìn)程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能(néng)够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个(gè)股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为(wèi)房(fáng)地产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有对其布局的(de)例(lì)子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季度(dù)他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较(jiào)多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债(zhài)率基(jī)本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净负债率普(pǔ)遍(bi为什么复兴号很少人买àn)都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本(běn)看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本(běn)不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展(zhǎn)的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会依然(rán)存(cún)在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其(qí)是央企占(zhàn)据(jù)显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民(mín)企来说(shuō)估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特(tè)估(gū)的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于行业(yè)集(jí)中度提(tí)升(shēng)的头(tóu)部公司。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去(qù)持续(xù)观察(chá)国(guó)企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销售份额(é)持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季(jì)报(bào)梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于(yú)2022年的(de)业(yè)绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而(ér)这些公司(sī)也(yě)是机(jī)构(gòu)的重仓(cā为什么复兴号很少人买ng)对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地(dì)产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是(shì)因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市(shì)场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的(de)过程(chéng)中，能够保有一(yī)个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出(chū)现市场的(de)短(duǎn)期反(fǎn)弹外(wài)的一个(gè)市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基(jī)本(běn)面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它(tā)的(de)基本面不断地凸(tū)显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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