文：任(rèn)泽(zé)平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是(shì)房地产从大开发时代步(bù)入(rù)高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过这(zhè)道(dào)关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政府批准后(hòu)才(cái)可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样(yàng)在(zài)支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度(dù)在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及(jí)违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆(gān)，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当然这需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的(de)专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建(jiàn)筑(zhù)材料(liào)、分层价(jià)格、订(dìng)购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民(mín)众购房的资(zī)金压(yā)力(lì)，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的销售(shòu)模(mó)式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在(zài)预售(shòu)前，确(què)保地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明(míng)自身(shēn)有资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师(shī)行在(zài)银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明(míng)化(huà)机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市(shì)化配套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利(lì)分(fēn)房制(zhì)度(dù)也(yě)出现了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国(guó)情(qíng)。叠(dié)加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持(chí)国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决(jué)了房企缺(quē)少资(zī)金和开发时间周期(qī)长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下(xià)一个项目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地(dì)开(kāi)始房改货币(bì)化(huà)，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制(zhì)的(de)初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流(liú)程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到(dào)了(le)全部购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的(de)按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的(de)开发商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房销售(shòu)的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住(zhù)房建筑面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期(qī)房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地(dì)产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中国(guó)住(zhù)房市(shì)值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立(lì)的合(hé)同关系，如果开(kāi)发(fā)商(shāng)发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据(jù)按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现(xiàn)资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签(qiān)订(dìng)的(de)预售合同和(hé)按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具(jù)体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)或者项目工程(chéng)总额报价(jià)计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监(jiān)管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供(gōng)却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发时(shí)代的(de)高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各(gè)地(dì)项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一(yī)种资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支(zhī)付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一(yī)定的保(bǎo)修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一(yī)定(dìng)期(qī)限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官(guān)方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金或首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利(lì)益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)交付时需(xū)取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项目(mù)获批(pī)后即(jí)可预(yù)售房屋(wū)。签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和(hé)土地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支(zhī)付(fù)房款前申(shēn)请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能是当(dāng)房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节(jié)内(nèi)容(róng)确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合(hé)同签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，一般会(huì)在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋(wū)必须(xū)经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施才可预(yù)售。什么(me)是定金(jīn)保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明书向金(jīn)融(róng)机构或保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银(yín)行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对(duì)期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房(fáng)者(zhě)支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方面，加(jiā)大(dà)对刚(gāng)需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋(wū)交(jiāo)付阶(jiē)段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，建立(lì)按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁)机制(zhì)，充(chōng)分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行的(de)第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全(quán)国套(tào)户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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