万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关(guān)注，起因中赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务(wù)人被(bèi)中国信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如(rú)果该(gāi)报道属实(shí)，说明这些房子实(shí)际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基(jī)本都是(shì)北京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中(zhōng)赫集(jí)团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事(shì)执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，但未(wèi)办理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布(bù)《最高人民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保护(hù)问题的(de)批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式明(míng)确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者以居(jū)住为目(mù)的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先(xiān)于(yú)建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其他债权的(de)，人民(mín)法院应当予以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实(shí)际(jì)支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回(huí)去。

中国人在德国受歧视吗，德国人很排斥中国人吗　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国(guó)信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有限(xiàn)责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没(méi)有很大(dà)规(guī)模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中中国人在德国受歧视吗，德国人很排斥中国人吗赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀(shā)入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的(de)五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树(shù)，还是(shì)每平米20万元的(de)价(jià)格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙(qiáng)、西(xī)宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当时(shí)有名的融(róng)创观(guān)澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅(zhái)的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商光环的(de)背(bèi)后，这(zhè)个(gè)地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后(hòu)的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿(ná)下北京国安(ān)俱(jù)乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉(huī)夫(fū)妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信(xìn)建设(shè)等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状况没(méi)有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金(jīn)压力(lì)，中赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持续质押(yā)手中的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国(guó)安和(hé)中赫的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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