万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位(wèi)于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论(lùn)关注(zhù)，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团(tuán)成(chéng)了共同债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资(zī)购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗到，这个位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的(de)抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公(gōng)司北京市分公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是(shì)一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的(de)故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说明这些房子实际上(shàng)都是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财(cái)经的报(bào)道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确(què)实已经支付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业(yè)主已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，但未(wèi)办理过(guò)户(hù)手续(xù)的，如果业主没有过错(cuò)，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查(chá)封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权(quán)利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部(bù)价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请求权优先于(yú)建设工程价(jià)款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的(de)商(shāng)品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高端的(de)姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的(de)成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末(mò)上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大(dà)佬则(zé)居住(zhù)在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今(jīn)沦落(luò)到这个地(dì)步(bù)，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在于收购北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团(tuán)手(shǒu)中拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没(méi)变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押(yā)陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的(de)时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)，北(běi)京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确(què)定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸(xìng)免于(yú)难。不过在(zài)实控人都成为老赖(lài)的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如(rú)何能(néng)独(dú)善其身？

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