OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二(èr)级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有所拉(lā)升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾(céng)发布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原(yuán)始权益(yì)人将(jiāng)继续密切(qiè)关(guān)注哲(zhé)库(kù)科技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人(rén)相关(guān)负责人也表(biǎo)示(shì)，近期已(yǐ)同步(bù)启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并不(bù)会从根本(běn)上影响其内(nèi)外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科(kē)技的事(shì)件继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小幅低(dī)开(kāi)，此后(hòu)二级市场价(jià)格开(kāi)始震荡走(zǒu)低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利(lì)消息影(yǐng)响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场价格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以来，华(huá)安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有(yǒu)不(bù)同程度(dù)下跌(diē)，8只产(chǎn)业(yè)园(yuán)区(qū)基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光大园(yuán)项目出(chū)租率有(yǒu)所下降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的项(xiàng)目(mù)又遭遇突发事件，因此导致武则天为什么不怀孕，武则天为什么没有孩子二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内(nèi)人(rén)士(shì)分析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流出(chū)，但是(shì)，不动产公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率(lǜ)下跌(diē)并不会(huì)从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示(shì)，目前随着二(èr)级市场价格下跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判(pàn)断价格(gé)是(shì)不是已经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益(yì)率高的产品具(jù)备一定的投资价值，很适合(hé)稳健类投资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董(dǒng)事高如星(xīng)对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造(zào)成大的影响，“事件性利(lì)空下调至(zhì)得这么(me)急(jí)、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到租金收入(rù)受不(bù)受(shòu)影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估计园区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切关注哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披露(lù)的张江光大(dà)园(yuán)项目出(chū)租率(lǜ)下降事(shì)项，一(yī)度二(èr)级市场价格(gé)武则天为什么不怀孕，武则天为什么没有孩子出现回落(luò)。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管(guǎn)理人就(jiù)相关事项进行了(le)解释说明，市场信心得(dé)到了一定提振(zhèn)，二级市(shì)场(chǎng)价格表现也趋于(yú)平(píng)稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线上和线下(xià)的扩募说明会上，运营团(tuán)队表(biǎo)示了(le)对张江光大园项目(mù)的信心(xīn)，预(yù)计(jì)签(qiān)署意向书和(hé)合同谈(tán)判中的储(chǔ)备租(zū)户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升(shēng)。没(méi)想到仅(jǐn)过了不到(dào)三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人(rén)相关(guān)负责人坦言，事(shì)发突(tū)然确实(shí)始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间(jiān)即(jí)奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可(kě)能(néng)事(shì)项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，据(jù)悉新(xīn)区国资(zī)委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户(hù)情况(kuàng)，相关负(fù)责人介绍说，目(mù)前储备(bèi)租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖(gài)了芯(xīn)片(piàn)测试、人工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技术(shù)等(děng)产业客户(hù)，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备(bèi)转(zhuǎn)化(huà)为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一(yī)些重要租户(hù)。虽然收了三(sān)个月(yuè)履(lǚ)约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着(zhe)对首(shǒu)批(pī)扩募、对(duì)市场(chǎng)负责(zé)的态度，我们肯(kěn)定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期(qī)内完成去化。”相关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的(de)同(tóng)区(qū)域的(de)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目一季(jì)度末(mò)也(yě)有将近30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解(jiě)释，张江(jiāng)光大园一直以来(lái)都(dōu)坚(jiān)持以市场化运营为导向，历(lì)史(shǐ)运(yùn)营表现稳定(dìng)，租户的(de)调租和换租都属(shǔ)于正常情况(kuàng)，而这次(cì)项(xiàng)目的(de)大租(zū)户退(tuì)租正好发生(shēng)在(zài)市(shì)场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出(chū)租率下滑情况没有得(dé)到(dào)及(jí)时修(xiū)复后，张江这边也(yě)作了一定的(de)资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租(zū)户的(de)分(fēn)隔空间、交付(fù)标准、租(zū)金(jīn)水平等方面也有一(yī)些差异化(huà)，张润(rùn)大(dà)厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的(de)成(chéng)新(xīn)度高一(yī)些(xiē)，单价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)单层以一千平的面积(jī)为主，还有一些(xiē)独(dú)栋(dòng)形态的物业。租户自身(shēn)也会(huì)有诉求(qiú)，也会根(gēn武则天为什么不怀孕，武则天为什么没有孩子)据自(zì)身(shēn)需(xū)求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新(xīn)老资产的管理(lǐ)人都(dōu)变成了(le)一家(jiā)，后(hòu)续我们在(zài)资源共享和联合(hé)营销方面能更加充分(fēn)发(fā)挥协同效应(yīng)，相信(xìn)可以做得(dé)更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表(biǎo)示(shì)，张江集团和(hé)张江高科(kē)目前(qián)在管资(zī)产约五百万方，还有一些(xiē)其他在(zài)开发的(de)储备项目(mù)，这些都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市(shì)平台目标(biāo)的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展。”相关负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次(cì)扩募是(shì)我们(men)实现基金扩(kuò)容(róng)的第一步，也(yě)是(shì)至关(guān)重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情(qíng)况需要解决(jué)，但是这和(hé)我们在张(zhāng)江科(kē)学城这三十年建设发展过(guò)程中所(suǒ)经历的相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解当前突发事件的所有负(fù)面影(yǐng)响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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