近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到(dào)期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包含了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外(wài)尚(shàng)有6只REITs实(shí)际文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额(é)交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因素(sù)的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可(kě)以(yǐ)分析(xī)基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际(jì)获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更(gèng)具(jù)参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高(gāo)级副总监(jiān)李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金(jīn)额以现金形式(shì)分(fēn)配(pèi)给(gěi)投资者，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定利息回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的(de)配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于(yú)投(tóu)资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来分红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势(shì)的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因(yīn)素的影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示(shì)，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额根据单(dān)位基金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长期投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益(yì)的(de)影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红前提(tí)是本金(jīn)之上(shàng)的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大(dà)，大(dà)多(duō)数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后(hòu)基(jī)金价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目(mù)前公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类(lèi)和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括每年的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项目(mù)每年的(de)现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对(duì)特许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不再(zài)能(néng)产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的(de)特(tè)许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责(zé)人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的(de)分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求(nián)下(xià)降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一步(bù)延长经营(yíng)期限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类似永(yǒng)续(xù)经营的假设(shè)反(fǎn)映(yìng)在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资(zī)属性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者可(kě)以(yǐ)观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观(guān)察和评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性(xìng)区(qū)别。经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生的(de)现(xiàn)金净流量(liàng)是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动产生；可(kě)供(gōng)分配的(de)现金(jīn)实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的(de)资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投资(zī)者对经营(yíng)权类的(de)资产可以更多(duō)关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投(tóu)资者关(guān)注(zhù)有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分(fēn)配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募(mù)集(jí)材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合(hé)经济(jì)及市场的实际环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也称。

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