OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日(rì)的下(xià)跌走势(shì)，午后(hòu)跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其(qí)扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人(rén)相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区国资(zī)委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市(shì)场波动较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市场价格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二级市场价(jià)格开始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市(shì)以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市(shì)场公募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目前(qián)上(shàng)市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同(tóng)程(chéng)度下(xià)跌，8只产业(yè)园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已(yǐ)经披露张江光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的(de)项目又遭遇(yù)突发(fā)事件(jiàn)，因此导致二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)出(chū)现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士看来，尽管出(chū)于风险规避的原(yuán)因，最近几个(gè)交易日(rì)场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前随着二(èr)级市场价(jià)格(gé)下(xià)跌(diē)，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影(yǐng)响，不好判(pàn)断价格是(shì)不是(shì)已经(jīng)完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷，不(bù)少产(chǎn)品年(nián)内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投(tóu)资价值(zhí)，很适合(hé)稳健类(lèi)投资(zī)者。此外，伴随着经(jīng)济复苏(sū)的步伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类(lèi)等(děng)REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私(sī)募(mù)基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺(shùn)利(lì)解决招商，平稳过(guò)度对经营现(xiàn)金流(liú)没有造成大的(de)影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资产(chǎn)就(jiù)回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区(qū)会(huì)最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)。随后5月(yuè)12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁(lìn)协(xié)议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大园项(xiàng)目出租率下降(jiàng)事项，一度(dù)二级市场(chǎng)价格出(chū)现(xiàn)回落。在随后(hòu)召(zhào)开的业绩(jì)说明会中管理人就相(xiāng)关事项进行了(le)解释说明(míng)，市场信心得(dé)到了一定提振，二级市(shì)场价(jià)格表现也趋于平稳。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营(yíng)团(tuán)队表示了对(duì)张江光大园项(xiàng)目的信心，预(yù)计(jì)签署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没(méi)想到(dào)仅过了(le)不到三周的(de)时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公(gōng)告引起了(le)市(shì)场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确(què)实(shí)始料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第(dì)一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工作(zuò)，并同(tóng)步(bù)启动了应(yīng)急预(yù)案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视，据(jù)悉新区国(guó)资委也高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租(zū)户情况(kuàng)，相关(guān)负责人介绍(shào)说，目前储备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富的(de)，覆(fù)盖了芯片(piàn)测(cè)试、人(rén)工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业(yè)客(kè)户，租赁意向面积(jī)超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向(xiàng)储备转化为实际租户需(xū元首制的实质是什么，元首制的内容)要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手(shǒu)通过签署租赁意向(xiàng)书(shū)来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然(rán)收了(le)三个月履(lǚ)约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本(běn)着对首(shǒu)批(pī)扩募、对市场负责(zé)的(de)态度，我们肯定要全(quán)力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目(mù)一(yī)季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租(zū)户，之前的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以市(shì)场(chǎng)化运(yùn)营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的(de)调租(zū)和换(huàn)租都属于正常情况，而这(zhè)次项目(mù)的大租(zū)户退租(zū)正好发生在市场活跃度的(de)短期低(dī)点，目前市场情况已有所好转。在看到(dào)出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张江这(zhè)边也(yě)作了一定的资(zī)源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张(zhāng)润大厦(shà)和张江光大园(yuán)项目在(zài)给(gěi)租户(hù)的分(fēn)隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大(dà)厦多是(shì)两(liǎng)千多平的大平层(céng)，楼的(de)成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层(céng)以一千平的面积(jī)为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会(huì)有(yǒu)诉求，也会(huì)根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成(chéng)了一家，后续我们在资(zī)源共(gòng)享(xiǎng)和联合营销方面能(néng)更加充(chōng)分发挥协同(tóng)效应，相信(xìn)可以做得(dé)更好。”上述负责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的(de)定位(wèi)和展望，相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张江高(gāo)科目前(qián)在管资产约(yuē)五(wǔ)百万方，还(hái)有一(yī)些其他(tā)在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园(yuán)区产业空间资产(chǎn)上市平(píng)台目标(biāo)的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们(men)非(fēi)常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情(qíng)况需要解决，但是这和(hé)我们在张江(jiāng)科学(xué)城这三十年(nián)建设(shè)发(fā)展过程中所经历(lì)的(de)相比，只能算是一个非(fēi)常(cháng)小的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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