文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是(shì)对(duì)购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)对(duì)购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在(zài)预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完(wán)首(shǒu)付(fù)款后(hòu)从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据(jù)开发(fā)商工程进度(dù)在完全(quán)交房前(qián)进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为(wèi)保障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要配(pèi)套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一定能化解这(zhè)个难(nán)题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企(qǐ)业(yè)健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发展研究中心(xīn)参(cān)与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地(dì)产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于(yú)木(mù)屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一耐克品牌和乔丹品牌是什么关系整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才(cái)能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资(zī)金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到(dào)的(de)见解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出售、还(hái)印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有了(le)自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金(jīn)压力，加(jiā)速(sù)了房(fáng)屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分期(qī)付款(kuǎn)”的销(xiāo)售(shòu)模式成(chéng)为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了对(duì)于(yú)预售楼(lóu)花制(zhì)度(dù)的(de)监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入律师(shī)所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房(fáng)屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不(bù)公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品(pǐn)房的(de)需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地(dì)产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一(yī)个(gè)项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度(dù)加(jiā)快。自(zì)此中国(guó)内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人(rén)民银(yín)行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房(fáng)款的行(xíng)为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预(yù)告(gào)登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资(zī)金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得(dé)巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发(fā)达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成(chéng)区(qū)面积由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业(yè)从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房(fáng)地(dì)产带动(dòng)的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地(dì)产完(wán)全拉动的(de)投资占全社(shè)会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不(bù)成熟(shú)，直(zhí)接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的(de)按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独(dú)立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的(de)发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购房者签(qiān)订(dìng)的(de)预售合同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发(fā)企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得(dé)款项应(yīng)当用于(yú)有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目(mù)工程总额报价计算重点资(zī)金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一(yī)定(dìng)程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公证行或(huò)产权(quán)保险公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经审(shěn)查后(hòu)发(fā)放的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)可在支(zhī)付(fù)房(fáng)款前申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按施工节(jié)奏分多次(cì)发(fā)放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容(róng)确认无误(wù)后(hòu)签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过(guò)房(fáng)产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严(yán)格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付(fù)相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险机(jī)构签订(dìng)定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支(zhī)付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程(chéng)做了(le)统一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会(huì)存(cún)入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将(jiāng)已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的(de)保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资(zī)金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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