近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过(guò)观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再(zài)产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包(bāo)含了(le)利(lì)润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出(chū)了(le)高比例(lì)的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预(yù)期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设(shè)施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集(jí)材料和信息披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副(fù)总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可(kě)分配(pèi)金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设(shè)施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定(dìng)。

　　从(cóng)机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资(zī)收益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的(de)经营业绩(jì)相对(duì)经济活(huó)力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基(jī)金份(fèn)额(é)的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据单位基金(jīn)份(fèn)额(é)的分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时需(xū)结合持(chí)有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是(shì)本金之(zhī)上的(de)增值(zhí)部(bù)分不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差(chà)异很大(dà)，大多(duō)数普通投资者可能把“分派(pài)”金额(é)误(wù)认为是(shì)持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价(jià)值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目(mù)前公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类和(hé)产权(quán)类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的(de)，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了(le)解公(gōng)募REITs底(dǐ)层(céng)资(zī)产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资(zī)产属性不同而形(xíng)成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的(de)公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级(jí)市场价(jià)格和分红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的(de)分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派金额包含了(le)投(tóu)资本金，在不进行扩募(mù)的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进(jìn)度(dù)逐(zhú)年下降(jiàng)是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补5k是多少钱 5k是什么意思缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续(xù)经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可(kě)以观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)，二者(zhě)存在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动(dòng)产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在(zài)相对股债市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类的(de)资产可以更(gèng)多关(guān)注内部(bù)收(shōu)益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权益人综合(hé)实(shí)力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　5k是多少钱 5k是什么意思中信(xìn)证券(quàn)研(yán)报(bào)也(yě)5k是多少钱 5k是什么意思显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基(jī)本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集(jí)材料(liào)中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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