导(dǎo)读(dú)

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本(běn)文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较发达国(guó)家还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于(yú)1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套(tào)房无法满足流动人口的(de)租赁和置业(yè)需求。全国总人(rén)口的近三成都是(shì)流(liú)动人(rén)口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占千帆竞发的意思是什么意思，千帆竞发下一句是什么比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发(fā)达国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分(fēn)化(huà)时(shí)代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不(bù)同区(qū)域(yù)板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在(zài)不(bù)足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未(wèi)公布(bù)，我们(men)无(wú)法(fǎ)直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月(yuè)，在以(yǐ)全国(guó)自然(rán)灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发布会(huì)上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，千帆竞发的意思是什么意思，千帆竞发下一句是什么一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有两处可(kě)以(yǐ)直接公(gōng)布，一(yī)是每(měi)年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们(men)就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居(jū)民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个(gè)准确(què)统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的(de)实际(jì)变化(huà)比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅(xùn)速(sù)上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学(xué)2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实(shí)际上会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修(xiū)建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一(yī)居(jū)室和二居室(shì)，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及(jí)全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界(jiè)定(dìng)为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国(guó)家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延(yán)续，导(dǎo)致(zhì)户数会(huì)因(yīn)户均人口规模(mó)的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济(jì)板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房(fáng)和其他(tā)分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业(yè)管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去(qù)二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的(de)供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间(jiān)的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大(dà)。

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　　人(rén)口普查数(shù)据调查(chá)的是(shì)人(rén)，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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