5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄(qiāo)然布(bù)局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共(gòng)识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公(gōng)司(sī)市(shì)值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今年一季(jì)度(dù)得以(yǐ)延(yán)续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传(chuán)导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈(quān)判(pàn)断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上没有什(shén)么投资机会的(de)。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过(guò)去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的(de)过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司(sī)就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股(gǔ)票(piào)投资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入利润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿(ná)地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总(zǒng)建筑(zhù)面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度(dù)他(tā)有的两只产品杀入前十(shí)。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则(zé)是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第(dì)七位(wèi)，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值(zhí)更为(wèi)笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供(gōng)给(gěi)较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成(chéng)本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不(bù)断下(xià)滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大(dà)好机会(huì)。中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指出(chū)：“房地(dì)产(chǎn)行业的(de)结构性机(jī)会(huì)依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低(dī)的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源债权(quán)债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说(shuō)估值(zhí)的(de)修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速(sù)发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预(yù)期的盈利(lì)和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的(de)概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将(jiāng)受益(yì)于行业集(jí)中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公(gōng)司也(yě)是机构的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调(diào)整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示(shì)，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况(kuàng)、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的(de)去(qù)库(kù)存压力、企业(yè)的资金面压(yā)力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度(dù)、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心(xīn)地(dì)去(qù)等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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