5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募所持房(fáng)地(dì)产(chǎn)公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的首次(cì)回升，年(nián)底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇(huì)总(zǒng)的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四(sì)季(jì)报，变化之处(chù)首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是(shì)万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射(shè)到二(èr)级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属于成(ch美国总统奥巴马几岁éng)熟期(qī)或(huò)者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没(méi)有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住(zhù)房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿(yì)元的销售额(é)，以及(jí)过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区(qū)域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的(de)个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本(běn)月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段(duàn)恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假期归来(lái)后日(rì)成交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季度的(de)收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司(sī)拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在(zài)前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季(jì)度(dù)他有(yǒu)的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东行(xíng)列(liè)。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场(chǎng)大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题(tí)或者(zhě)资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其(qí)他房企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性机(jī)会(huì)依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运营能(néng)力(lì)的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这(zhè)一轮行业出(chū)清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳(wěn)定且(qiě)可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还(hái)是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三(sān)个(gè)方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度(dù)的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为过去(qù)两三(sān)年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于(yú)调(diào)整的过(guò)程中，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月(yuè)份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环(huá美国总统奥巴马几岁n)比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市(shì)场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会(huì)出现，到六(liù)月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比想象的(de)要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做(zuò)得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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