5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金(jīn)为(wèi)代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅(fú)五(wǔ)只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出(chū)色，但公(gōng)募(mù)所持(chí)房(fáng)地产公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募(mù)基(jī)金一季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地产板块(kuài)排名(míng)最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其(qí)次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺(wàng)季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到(dào)二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了(le)。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的(de)进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺(quē)时代(dài)，而目前居民(mín)的(de)杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未(wèi)来行业(yè)的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经(jīng)过(guò)去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的(de)认识(shí)转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以来(lái)实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰(qià)好(hǎo)排(pái)名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续(xù)两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来(lái)看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸.48亿(yì)元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时(shí)排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅(fú)度(dù)复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积(jī)约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然(rán)也吸(xī)引(yǐn)了(le)知(zhī)名机构在其中持续驻足(zú)。从第(dì)一季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或(huò)者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)融(róng)资(zī)成(chéng)本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机(jī)会(huì)依(yī)然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主(zhǔ)要(yào)又体(tǐ)现为(wèi)库(kù)存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债(zhài)务关(guān)系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开企业的(de)资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估(gū)值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司(sī)也是机构的(de)重(zhòng)仓(cāng)对(duì)象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名(míng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地(dì)之后，国有企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产(chǎn)的(de)复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大(dà)多数城市(shì)都出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收(shōu)入(rù)情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压(yā)力，可能(néng)会出(chū)现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的(de)弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地(dì)凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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