近两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是(shì)观(guān)察REITs项目底层(cén虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么g)资产运(yùn)营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金(jīn)份额持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基(jī)金年度(dù)可分(fēn)配金额(é)以现金形式(shì)分配给投资(zī)者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的(de)固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度(dù)来(lái)看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的(de)投资(zī)品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红(hóng)获(huò)取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对高的(de)收益(yì)性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完(wán)成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素(sù)之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市(shì)场的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份(fèn)额的(de)分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操作是(shì)虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么对分红前(qián)后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体(tǐ)收益(yì)的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金分红前提是本金之上的(de)增值部(bù)分不同(tóng)，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额(é)误(wù)认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经(jīng)营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益(yì)主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的(de)收益，而(ér)持(chí)有特许经(jīng)营类产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而(ér)产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者在(zài)选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人也认为(wèi)，与产权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再能(néng)产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额(é)的分(fēn)配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的(de)分(fēn)派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期(qī)限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营(yíng)权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的(de)分派(pài)金额包含了投虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩(shèng)余(yú)使用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的(de)估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的(de)经营(yíng)活动现金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业(yè)本身经营活(huó)动产生；可供分配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加(jiā)期初(chū)现金(jīn)，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价(jià)值体现在相对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内(nèi)部收益(yì)率的高(gāo)低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自底层资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基金(jīn)管理人实(shí)力等(děng)多重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在(zài)发(fā)行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经济及(jí)市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也称。

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