万(wàn)柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于(yú)北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被(bèi)拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次受到(dào)舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些(xiē)业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位(w数学中e等于多少，高中数学中e等于多少èi)于(yú)海淀核心(xīn)区(qū)数学中e等于多少，高中数学中e等于多少位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司北京市(shì)分公司（下称中国信达(dá)北(běi)分(fēn)），处置的(de)是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道(dào)属实，说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态(tài)呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没(méi)有(yǒu)网签(qiān)，也没(méi)有(yǒu)房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一(yī)财(cái)经的报道(dào)证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是北京的(de)高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没(méi)准还是(shì)债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于(yú)商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明(míng)确了购房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部(bù)价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先(xiān)于建设(shè)工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权(quán)以及其他(tā)债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房(fáng)消费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩余价款的，可(kě)以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的(de)这(zhè)75套房子，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司(sī)成(chéng)为了(le)唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也(yě)没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论(lùn)是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融(róng)创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书(shū)院虽(suī)然已(yǐ)经(jīng)推出(chū)了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名(míng)人(rén)士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的(de)房(fáng)，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的(de)背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就在(zài)于收(shōu)购北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷(fēn)纷(fēn)开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安的(de)新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的(de)估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安(ān)的(de)经营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压(yā)力，中赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇(fù)还(hái)在持续质押手中的(de)中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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