饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的(de)重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总(zǒng)局联合发布(bù)了关于规范房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构存在利用房源客(kè)源优(yōu)势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户(hù)个人信息等(děng)问题，加重(zhòng)交易当事人负担(dān)、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上(shàng)述(shù)背景，两部门(mén)从加强从业主体管理、明确(què)经纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收(shōu)费、严格(gé)实(shí)行(xíng)明码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟称(chēng)，随着城市发(fā)展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发商过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策(cè)研(yán)究中(zhōng)心首席研究(jiū)员(yuán)李宇(yǔ)嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)成本较高(gāo)、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专(zhuān)业(yè)性，居民(mín)往(wǎng)往通过中介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹带(dài)其中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造(zào)成额外的(de)负担(dān)，而且(qiě)这(zhè)些服(fú)务事项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于(yú)二(èr)手房市场交(jiāo)易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易行(xíng)为(wèi)及其(qí)主体进行规范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是(shì)房地产市(shì)场管理和调控的(de)主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来对房地产经纪(jì)服务行业关(guān)注最多的(de)一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服(fú)务费的问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部(bù)门(mén)主要监管的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费及中介交易(yì)进行(xíng)规(guī)范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以(yǐ)北京(jīng)某(mǒu)房地产经纪服(fú)务机(jī)构(gòu)2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机(jī)构要合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)标准的最早依据(jù)是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部(bù)下发的《关(guān)于房(fáng)地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六(liù)条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规定：“少数(shù)特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得(dé)超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介费(fèi)上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服务等57个政府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪服务收费(fèi)多少(shǎo)由各中介机(jī)构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在实(shí)际(jì)收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并(bìng)未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构仅(jǐn)需在(zài)服务过程中对收费(fèi)标准进行明码(mǎ)标价即(jí)可。而房地产经纪服(fú)务机构在具(jù)体收取过程中，会(huì)结合房(fáng)屋价值(zhí)及工资标准，综(zōng)合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构应当(dāng)在(zài)经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内(nèi)容和(hé)收(shōu)费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机(jī)构提供(gōng)的基本(běn)服(fú)务和延(yán)伸(shēn)服务，应当分别明确(què)服务项目和收费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机构收费(fèi)前应当(dāng)向交易当事人(rén)出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于市(shì)场平均水平的房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合(hé)措施进行重点监(jiān)管。市场监(jiān)管部门(mén)会同(tóng)有(yǒu)关部门依法(fǎ)查处不按(àn)规定明(míng)码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费(fèi)等(děng)违反(fǎn)价格和(hé)反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规(guī)的行(xíng)为。对(duì)房地(dì)产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息(xī)，市场监(jiān)管部(bù)门要依法依规纳入国(guó)家(jiā)企业(yè)信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行业，打(dǎ)击尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快收(shōu)费过高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来(lái)收费就(jiù)不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪(jì)服务(wù)费用对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文(wén)件而非规(guī)定(dìng)，未来如何(hé)具(jù)体认定其(qí)中的细则(zé)，还(hái)需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手房很(hěn)多(duō)房(fáng)源在产权(quán)方面有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产生(shēng)影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各(gè)支付一半的中介费，但在一些(xiē)热(rè)点城市的二手房交易(yì)过程中，往往(wǎng)会(huì)有这样(yàng)的情(qíng)形，因部分购房者(zhě)处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购(gòu)房者来承(chéng)担。即(jí)使一些房东(dōng)愿意承担中介(jiè)费，这(zhè)部分费用也可能(néng)通(tōng)过转嫁的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房产中介公(gōng)司(sī)将其视(shì)为向(xiàng)购房者(zhě)单(dān)边收(shōu)费的行为(wèi)。部分中介公(gōng)司可(kě)能会利用(yòng)其支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房(fáng)东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实(shí)际上相当于变相推高了(le)房价(jià)。两(liǎng)部门(mén)提出严禁操纵(zòng)经纪服(fú)务收(shōu)费，不仅有利于(yú)提高(gāo)交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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