万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债(zhài)务人(rén)被(bèi)中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这些业(yè)主的(de)维权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的(de)姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能(néng)没(méi)你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)不(bù)良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处(chù)置主体是中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人(rén)民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该报道(dào)属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都是(shì)北京的高端人(rén)士(shì)，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实(shí)际(jì)占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房(fáng)款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权利(lì)保护问(wèn)题(tí)的批复》，以司法解释(shì)的方式(shì)明确了(le)购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的(de)商品房(fáng)消费者(zhě)，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子(zi)，还会(huì)被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中(zhōng)国(guó)信达(dá)申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很大(dà)规模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明(míng)万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确(què)定义务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦(lún)落到这个(gè)地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开(kāi)始(shǐ)了(le)多(duō)元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样(yàng)，中赫为什么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间(jiān)完(wán)全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官(guān)网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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