文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的(de)全(quán)国住(zhù)房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制了(le)，用(yòng)你的(de)钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道(dào)世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数乎承担了(le)所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等(děng武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数)系(xì)列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情(qíng)况(kuàng)？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的(de)监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获(huò)得(dé)政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售(shòu)，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付完首付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施(shī)作为(wèi)保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不(bù)如借(jiè)机(jī)取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房(fáng)进入存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当(dāng)然(rán)这需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这(zhè)是(shì)个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的(de)本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中心，房地(dì)产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资金第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而(ér)生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不(bù)过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是(shì)中国(guó)香(xiāng)港地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市(shì)民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业(yè)直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落(luò)成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼(lóu)市几十年(nián)繁(fán)荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规(guī)范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求(qiú)开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部(bù)支付，还(hái)要证明自(zì)身有资金等(děng)能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要(yào)求律师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和(hé)供给(gěi)量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内(nèi)地(dì)优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发(fā)展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起(qǐ)步较(jiào)晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等(děng)问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)无(wú)疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商品化(huà)、社会化(huà)的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺(quē)少资(zī)金(jīn)和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一(yī)个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行(xíng)等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持(chí)购房者，极(jí)大(dà)作用推(tuī)动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正(zhèng)在(zài)建设(shè)中的房屋(wū)预先(xiān)出(chū)售(shòu)给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的(de)按照工程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩(suō)短房企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去(qù)20多(duō)年(nián)对中国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居(jū)民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时(shí)间走(zǒu)完发(fā)达国家(jiā)几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套(tào)户(hù)比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额(é)从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积和销售金(jīn)额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房(fáng)地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长(zhǎng)，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的(de)带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量占社融(róng)存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债(zhài)房市值的(de)比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对(duì)购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同(tóng)是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商发(fā)生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主张(zhāng)权力，但依(yī)旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波(bō)动或(huò)经(jīng)营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获(huò)得(dé)房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房(fáng)地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地(dì)实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目(mù)的(de)建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或(huò)者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无(wú)期(qī)，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监(jiān)管账户(hù)拨付(fù)资金，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过这些(xiē)方式(shì)套(tào)取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了(le)资金流(liú)动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金循(xún)环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度上把风(武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者(zhě)预(yù)付(fù)资金，一(yī)般设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一(yī)般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支(zhī)付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两种方式，一(yī)是期(qī)房(fáng)由政府(fǔ)或第(dì)三(sān)方验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发(fā)商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部(bù)来自银行(xíng)，银(yín)行(xíng)根(gēn)据(jù)工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接(jiē)损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发(fā)商在(zài)房屋(wū)交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验(yàn)收凭(píng)证向(xiàng)银(yín)行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者(zhě)可(kě)购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任(rèn)何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房(fáng)设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负(fù)责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售(shòu)制(zhì)设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有(yǒu)一(yī)名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付(fù)，交付(fù)后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开(kāi)发商(shāng)账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全(quán)措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购(gòu)房款(kuǎn)也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资(zī)金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一(yī)的选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细(xì)规定(dìng)，要求(qiú)所有(yǒu)开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随(suí)着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充(chōng)分(fēn)估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立(lì)开发商违约(yuē)后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合(hé)同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的(de)权益。资金监管环节(jié)，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的(de)第(dì)三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看(kàn)，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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