“现在的房地产很难再(zài)出现像过去十年的系统性行(xíng)情。”思睿集团(tuán)合伙(huǒ)人、首席经济学家洪灏向《红周(zhōu)刊》表示，房地产行业(yè)分化的愈加明显，让机构和投资者的关注度从(cóng)板块(kuài)向(xiàng)单(dān)个标的转移。上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)向《红周刊(kān)》指出，从行业(yè)来(lái)看，无论是业绩，还是估值，房地产都已经双杀到了最底部，而且是反复地杀到了底部，再往下(xià)的空(kōng)间已经不大了。

　　三(sān)道(dào)红(hóng)线等指标

　　成挖掘(jué)个股阿尔(ěr)法重要参考

　　那么如何寻(xún)找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地产赛道(dào)中进行选择，需要非(fēi)常(cháng)小心，避免选了半天，标的公司出(chū)现爆雷(léi)的情况。除(chú)此之外，洪灏指出(chū)，需要满足(zú)以下三个基准：有(yǒu)大的国资背景的、杠杆率较(jiào)低(dī)的、此前没有踩过(guò)红(hóng)线的。

　　他(tā)还表(biǎo)示，如果关注一(yī)下今(jīn)年房地产的开发资金来(lái)源(yuán)，可以(yǐ)发现，其实银(yín)行的信贷倾向是不太(tài)愿意给(gěi)房企(qǐ)贷款的，房企(qǐ)的主(zhǔ)要资金来源来自新盘的(de)销售。但今年新房的销售情况相较一般。再关注一(yī)下，哪些房企能从银行拿到(dào)钱，其(qí)实主要还是那些有(yǒu)国企背景(jǐng)的房企，民(mín)营房企相(xiāng)对比较困难，所(suǒ)以整个行业出现了一个很明显的分化，无论是在销售(shòu)，还(hái)是融资(zī)等各个方面都非常明(míng)显。现(xiàn)在有国资背景的房企在资本市场表现相对较好，但(dàn)没有国资背景的(de)民营房企股价大多(duō)表现很一(yī)般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》表示，在房地产行业内，我们(men)的逻辑是，“寻(xún)找最后的赢家”。而具体到如(rú)何挖掘，我们会特别重视(shì)企业的成本优势，更具体一点，就是它的(de)净借(jiè)贷水平（净负(fù)债率）是不是行业内的最低水平(píng)；利润率是不是行业内最(zuì)高的；融(róng)资成本是(shì)否是(shì)行业内(nèi)最低的；建(jiàn)安成本是否也是业(yè)内最低的；这些(xiē)都是我们看重的一家房企的综(zōng)合成本。

　　需要注意的(de)是，能够同(tóng)时满足上(shàng)述条(tiáo)件(jiàn)的房企并(bìng)不多。即便是在国央企中，仍有部分房企出现了“三道(dào)红线(xiàn)”的“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐恶(è)化的(de)趋势。以A股为例，《红周(zhōu)刊(kān)》根据Wind数据整理发现(xiàn)，截至2022年末，天房发展、陆(lù)家嘴(zuǐ)、格(gé)力地产、西藏城(chéng)投、中交地(dì)产、中国(guó)武夷等国(guó)央企“三道(dào)红线”全踩。

　　除(chú)此之外，城建发展、京(jīng)投(tóu)发展、光明地产(chǎn)、云南城投(tóu)、首开股份、珠江股份、城投控(kòng)股等(děng)国央(yāng)企房企也踩了“三道红(hóng)线”中的两条。

　　2022年(nián)激进扩张(zhāng)房企

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆(fù)辙

　　不难看(kàn)出，即便(biàn)是有(yǒu)着较(jiào)稳健特色的国央企房企，其(qí)财(cái)务(wù)指标称(chēng)得(dé)上完全健康的仍是少数(shù)。而更加值得(dé)注意的(de)是(shì)，在2022年，不(bù)少国(guó)企，甚至地方国企开始大举扩张。而这无疑又(yòu)进一步考验着国央企的资金链情况。

　　对房企而言(yán)，扩张(zhāng)速度的张弛有度尤为重要，节奏把(bǎ)握准确，有(yǒu)助于房企储备优质(zhì)“弹药”；但过于乐(lè)观的预判未(wèi)来市场，以及过(guò)于激进的(de)扩张(zhāng)拿地(dì)节奏也(yě)有可能(néng)让(ràng)房企重蹈此前(qián)的高杠杆(gān)覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的一家房(fáng)企进行举例，它从2018年开始(shǐ)到(dào)2021年，连续4年的净借贷比例都维持(chí)在33％左右，完全没有增加杠杆(gān)比例。而到2022年，这(zhè)家房企明显(xiǎn)感觉到(dào)机会来了，其开始在一线城市进行大(dà)举拿地，净负债率也(yě)由(yóu)此前的33％左右水准提(tí)高到45％左右，涨了接(jiē)近三分(fēn)之(zhī)一(yī)。与此同时(shí)，该(gāi)房(fáng)企新购入地块也实现了快速的开盘利用率，预计今年会有(yǒu)更多的(de)楼(lóu)盘入市。像这类(lèi)企业就符合“最后的赢家”的特(tè)点。一(yī)方面，在于它(tā)本身(shēn)储备了很多弹药，去年(nián)拿地超1000亿(yì)元，且其中一半在一线城(chéng)市，另(lìng)外(wài)一半也主要集(jí)中在强二线(xiàn)和二线城市；另一方面(miàn)，它的扩(kuò)张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相(xiāng)反，有些房(fáng)企(qǐ)的扩张(zhāng)速度让人感(gǎn)觉又(yòu)回(huí)到了2016年、2017年(nián)，或者(zhě)说看到(dào)了2016年～2020年期间扩张的(de)民营企(qǐ)业的影(yǐng)子。虽然说(shuō)，见到机会时要出手，但出手的章法仍要小心，如果负(fù)债率扩张(zhāng)得(dé)太快，但未来的两(liǎng)年(nián)市场(chǎng)没(méi)有(yǒu)想象(xiàng)得(dé)那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡(héng)量一(yī)家房企(qǐ)的扩张速度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表(biǎo)示，主要(yào)还是看房企的净负债率水平，在我看来(lái)，这个比例如(rú)果超(chāo)过60％，就是扩张得过于(yú)快速了(le)。

　　不难(nán)看出，这一标准要比“三道红线”对(duì)房企的净负债率要10002是什么电话啊 10002是哪个学校代码求不得(dé)高于100％要(yào)更加严(yán)格。陈昊扬解释，当(dāng)前(qián)房地(dì)产(chǎn)行业的复苏速度并没(méi)有那么快，所以要规避公(gōng)司净负(fù)债率提高(gāo)到一(yī)个比(bǐ)较危(wēi)险(xiǎn)的水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳(shū)理发(fā)现，中交地产、中国金茂、华发(fā)股份、越秀地产、绿城中国(guó)、保利发展等房企2022年净负债(zhài)率都在60％之上。其中(zhōng)，中交(jiāo)地产净负债率持续居高不下(xià)，在2020年至2022年期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成(chéng)鲜明对比的是，华(huá)润置地、中国海外发展、万科(kē)A、滨江集团、招商蛇(shé)口(kǒu)、龙(lóng)湖集(jí)团等房企在践行较积(jī)极的拿(ná)地(dì)策略的同(tóng)时，也较好地控制了公司的扩张速度与净负债率水平(píng)（见附表(biǎo)）。

　　滨江(jiāng)集团等个别民(mín)营房企10002是什么电话啊 10002是哪个学校代码rong>

　　或具(jù)备“最后(hòu)赢家”的黑马特质(zhì)

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际上，他们是以同一筛选(xuǎn)标(biāo)准来(lái)看国央企与民(mín)营房企，但在各维度的实际(jì)表现上，国央企确实会更胜一筹。如国央(yāng)企(qǐ)的融资成本更(gèng)低，融资(zī)渠道也更顺畅，能够做到想融就融，这样，国央(yāng)企(qǐ)自然而然就具有天(tiān)然优势(shì)。

　　虽然对比(bǐ)民(mín)营(yíng)房企(qǐ)，机构更加(jiā)看好国央企，但(dàn)这也并不意味(wèi)着，民(mín)营企(qǐ)业中就没有“黑马”的存(cún)在(zài)。

　　据《红周刊(kān)》梳(shū)理(lǐ)发现，仍有(yǒu)少(shǎo)数民营房企同(tóng)样(yàng)受到机构的(de)青(qīng)睐。比如，根据2023年一季(jì)报，滨(bīn)江(jiāng)集团的十大流通股东中新(xīn)进(jìn)了“中国工商银行股份有限(xiàn)公司－景(jǐng)顺长城(chéng)中国回报灵活配置混合型证券(quàn)投(tóu)资(zī)基(jī)金(jīn)”“全国社保基金一一六组(zǔ)合”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开始(shǐ)，百亿私募珠海阿巴马(mǎ)资产(chǎn)管理有限公(gōng)司就长(zhǎng)期(qī)持有滨江(jiāng)集团。根据一季报，该资产(chǎn)公司的(de)几只(zhǐ)产品合计持有滨江集团(tuán)9543万股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的(de)受青睐，和(hé)其自身的基本面表(biǎo)现存在(zài)一定关系。2020年以来(lái)的近三年(nián)时(shí)间，房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场整体在(zài)走“下(xià)坡路”，但作(zuò)为(wèi)杭州本(běn)土房企的滨江(jiāng)集团(tuán)仍是表(biǎo)现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集(jí)团(tuán)在业(yè)绩表(biǎo)现(xiàn)、销售规(guī)模、新增土储、股价表现等多维(wéi)度都表现了较强的增长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非(fēi)归母净利润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次实(shí)现同(tóng)比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的2023年一季报，今年(nián)一季度(dù)，滨江(jiāng)集(jí)团更是实现了(le)扣非归(guī)母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜(tóng)时(shí)代”仍能保(bǎo)持自身业绩的持续(xù)增长，和滨(bīn)江集(jí)团(tuán)扎根杭(háng)州的战略布局(jú)关系密切。根据2022年年(nián)报(bào)，滨江集团有近七成营收来自杭州地(dì)区，而(ér)在2021年，杭州地区的(de)营收(shōu)比重只(zhǐ)占到近六成。近三年持续(xù)稳居杭州房企销售(shòu)排名第(dì)一(yī)。

　　与此(cǐ)同时(shí)，滨江集(jí)团在杭州(zhōu)的土储补充同(tóng)样较为积极(jí)，根据诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地(dì)金额(é)依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续(xù)稳居杭州的本(běn)土第(dì)一。

　　而滨江(jiāng)集团在杭州的(de)较突出表(biǎo)现，也让滨江(jiāng)集团的房企(qǐ)排名迅速提升。到2023年，滨江(jiāng)集(jí)团的(de)房(fáng)企排名已冲进前十，根据中(zhōng)指数(shù)据，2023年前4月，滨江集团实(shí)现销售(shòu)额607.3亿(yì)元，位列房(fáng)企第九位。

　　值得注意(yì)的是，2020年至今，滨江集(jí)团(tuán)股价(jià)翻(fān)了超一倍以(yǐ)上，而近期，滨江集团(tuán)更是迎(yíng)来(lái)多家机(jī)构(gòu)的集中调研。滨江(jiāng)集团发(fā)布公告表(biǎo)示(shì)，公司(sī)于5月10日接受了信达证券、金鹰基金(jīn)、建信养老、新华养老等18家(jiā)机(jī)构(gòu)调研。

　　产业链布(bù)局重点移(yí)至存(cún)量赛道

　　机构在下(xià)游(yóu)家(jiā)纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房地产开发只是房(fáng)地(dì)产产业链上的中游环节，其上游主要为钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤(xiān)等材料供(gōng)应商，而下游应用行业主要包括(kuò)中介服务、家(jiā)用电器(qì)、物(wù)业管(guǎn)理、家居用品。综合《红周(zhōu)刊》的采访，房地产开发(fā)环节与上游材料端息息(xī)相关(guān)，新(xīn)盘开工不(bù)足(zú)导致(zhì)上游不被看好，机构(gòu)寻觅个股(gǔ)阿尔法的思(sī)路(lù)渐渐移至(zhì)下(xià)游。“中国(guó)房地产(chǎn)行业在进(jìn)入存量房时代，所以对(duì)地产产(chǎn)业(yè)链(liàn)，尤其是(shì)偏消(xiāo)费属性的家装家居领域，我(wǒ)们相对(duì)看好，因为居民保有的住房规(guī)模越来越大，随着时间(jiān)的增加(jiā)，内装更新的(de)需(xū)求也会越(yuè)来越多。美国过去(qù)的数据充(chōng)分说(shuō)明了这一点，在(zài)新房销售见(jiàn)顶之后，家具消费的增长却(què)一直都很好。对(duì)于(yú)地(dì)产产业(yè)链，我们相对(duì)看好和(hé)内装(zhuāng)相关的行业(yè)，例如消费建(jiàn)材、家(jiā)居装饰等。”万家基金人士表示(shì)。

　　而根据《红(hóng)周刊》对下(xià)游细分中相关赛道(dào)龙头(tóu)年内(nèi)表现的统计(jì)，目前(qián)暂(zàn)居前两位的都是来(lái)自家纺赛道(dào)的(de)公司，它们分(fēn)别是富(fù)安娜和水星家纺，特别是前者在月(yuè)线连收七根阳线的基(jī)础上，年内迄(qì)今涨幅已经逼近30％。

　　以前者(zhě)为例，富安(ān)娜主(zhǔ)要从(cóng)事纺织(zhī)家居(jū)、睡眠家(jiā)居、生活(huó)类产品的研发、设计、生产及销(xiāo)售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和(hé)“酷(kù)奇智”自有品(pǐn)牌(pái)。第一季(jì)度报告显示，报告期内，富安娜实现营业收(shōu)入(rù)约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现(xiàn)归属于上(shàng)市(shì)公司(sī)股东的(de)净利(lì)润约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公(gōng)司(sī)一季报的十大(dà)流通股股东来看，能够发现该股早已成为基金重仓股的天下，彼(bǐ)时(shí)包括(kuò)公募的中欧价(jià)值发(fā)现、中欧潜(qián)力价值、工银(yín)瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的明(míng)河2016，都(dōu)在(zài)其中出现，占(zhàn)据了半壁江山。需要强调的是，中欧(ōu)的两只基金都(dōu)是价值派基(jī)金(jīn)经(jīng)理(lǐ)曹名长在管(guǎn)的(de)产品，首(shǒu)季其同时重仓的房(fáng)地产(chǎn)产业链(10002是什么电话啊 10002是哪个学校代码liàn)股(gǔ)票还(hái)有金地(dì)集团和大亚圣(shèng)象(xiàng)。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的家居板块也因疫情(qíng)、消费复苏进程缓(huǎn)慢等(děng)多因(yīn)素(sù)一(yī)度(dù)沉寂(jì)，不过(guò)好在困境反转露出曙光，家居(jū)板块中年内表现最好的是(shì)志邦家(jiā)居。同一时间(jiān)段，该股年内上(shàng)涨已经超过(guò)23％，从(cóng)业绩来看，无论(lùn)是营收(shōu)还是(shì)归母净(jìng)利润，公司都实现(xiàn)了同比双(shuāng)升。

　　从公(gōng)司的十大(dà)流通股股东来看，《红周刊(kān)》发现广发基金经理罗(luó)洋慧眼独具，一季(jì)报中(zhōng)他管(guǎn)理的广(guǎng)发(fā)策略(lüè)优选和广发安宏回报均增(zēng)加了持股，而这(zhè)两只产品也成为志邦家居十大流通股股东中仅有的两只公(gōng)募。有意思(sī)的是，他似乎对于定制(zhì)家居类标(biāo)的情有独钟，在另一家赛道公司金牌(pái)橱柜中，他管理的全部三只产品(pǐn)均登榜十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东，其(qí)也(yě)成为他的独门重(zhòng)仓股。

　　除去家(jiā)居家纺(fǎng)外(wài)，下游的物业(yè)股也(yě)越来越被机构所(suǒ)青睐，不过(guò)这类标(biāo)的大多(duō)在香港上市，如何选择成为难题(tí)。对(duì)此，前述上(shàng)海公募基金经(jīng)理举(jǔ)例分(fēn)析：“物业(yè)服务不是一个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选公司还是(shì)希(xī)望挣的(de)是市场(chǎng)化应该挣(zhēng)的(de)钱，以我曾经(jīng)买的绿城服(fú)务为例，它在中高端楼盘(pán)占比是比较高的，每年到(dào)期的合同里提价成功率在30％～40％。它能(néng)做到滚动(dòng)的大(dà)部分(fēn)项目到期之后，经过两(liǎng)三(sān)轮合(hé)同周期(qī)还(hái)能(néng)做到产品提价。”

　　“行(xíng)业里(lǐ)真正能做到产品提价的公司(sī)很少(shǎo)，因(yīn)为(wèi)物业公司很(hěn)容易(yì)一开始是挣钱的，后面因为(wèi)保安这些固(gù)定(dìng)人(rén)员成本(běn)的年度增(zēng)长，不过服务没有(yǒu)特别好，客户没有那么满意，能(néng)做到提价(jià)难度是非常大的。但(dàn)是该公司能(néng)在业内(nèi)做到(dào)到期(qī)之(zhī)后提价率比较高，这跟它的定位和比较(jiào)好的服(fú)务是有关系的。”他进一步强调(diào)。