万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出(chū)，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是(shì)被割(gē)了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时(shí)候，他(tā)们的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的(de)尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司(sī)不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)项目(mù)”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中国信达(dá)北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这(zhè)就是一(yī)起中国信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上(shàng)述(shù)内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套(tào)房子(zi)抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区(qū)房，万柳书院的业主基本都是(shì)北(běi)京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权回(huí)本的(de)愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还(hái)购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者权利保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释(shì)的(de)方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为(wèi)目的(de)购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫人(ré53231323是什么意思？ 53231323可以弹哪些歌n)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国(guó)信达申请不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司(sī)成为了(le)唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中国信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北(běi)京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时(shí)京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的(de)楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其(qí)在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手是(shì)当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如(rú)今，它(tā)远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却(què)多(duō)次成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦(lún)落到这(zhè)个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路(lù)并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝(cháng)试(shì)过多元化业(yè)务(wù)，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从(cóng)中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北(běi)京国安(ān)的估值一直没(méi)变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为(wèi)什(shén)么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在持续(xù)质押手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其(qí)身(shēn)？

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