万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳(l王宝强身价多少亿，马蓉分了王宝强多少家产iǔ)少爷(yé)”的意外(wài)走(王宝强身价多少亿，马蓉分了王宝强多少家产zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团(tuán)成了(le)共同债务人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回(huí)钱(qián)款不得不(bù)将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的(de)那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名(míng)校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的(de)处置(zhì)主体(tǐ)是中国(guó)信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公司（下(xià)称(chēng)中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权(quán)本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共(gòng)同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本(běn)没(méi)有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财(cái)经(jīng)的报道证实了(le)上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫(hè)集团(tuán)早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬也(yě)是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确实(shí)已经支(zhī)付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执(zhí)行中，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，但未办理过户(hù)手续(xù)的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错(cuò)，人(rén)民(mín)法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的(de)可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可(kě)以联合起诉开发(fā)商，要求退还(hái)购房款或(huò)办(bàn)理房产(chǎn)证(zhèng)，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法院关(guān)于商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)以居(jū)住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价款，主张(zh王宝强身价多少亿，马蓉分了王宝强多少家产āng)其(qí)房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际(jì)支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信(xìn)达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)国信达(dá)已经成为(wèi)赫华(huá)恒(héng)瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集(jí)团既(jì)没有很(hěn)大规(guī)模，也(yě)没(méi)有很高(gāo)的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米(mǐ)20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的(de)树(shù)、北(běi)平府(fǔ)的(de)院儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)的(de)地位。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名(míng)人(rén)士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的(de)房，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确(què)定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在(zài)于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放(fàng)到了体(tǐ)育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下(xià)北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国(guó)际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前(qián)幸免于(yú)难(nán)。不(bù)过在(zài)实(shí)控(kòng)人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善(shàn)其身？

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