5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对(duì)房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色(sè)，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司市值在(zài)股票(piào)资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这(zhè)一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名(míng)最高的是(shì)保利(lì)发(fā)展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第(dì)96位。对比去年(nián)四(sì)季报(bào)，变(biàn)化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三(sān)四(sì)线(xiàn)城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐(lè)观(guān)态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增(zēng)加了(le)15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的(de)更新，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿平作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确(píng)方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高增的时代(dài)已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资(zī)，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认识(shí)转变(biàn)，精耕(gēng)细作(zuò)个(gè)股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它(tā)们分(fēn)别是(shì)上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数(shù)据(jù)来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对(duì)其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前(qián)十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的(de)收入利润(rùn)规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下(xià)，自然也(yě)吸引(yǐn)了(le)知名机(jī)构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也是一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后(hòu)作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大(dà)多(duō)数(shù)房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的(de)融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少部(bù)分公司(sī)尤(yóu)其是(shì)央企占据(jù)显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为(wèi)库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企相较于(yú)民营地(dì)产公司(sī)也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资(zī)产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资(zī)产的质量好、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构这一(yī)思(sī)路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低(dī)位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对于(yú)2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收、净利均实(shí)现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的(de)房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一(yī)些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多(duō)数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外(wài)的(de)一个市场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候(hòu)，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它的(de)基本面不断(duàn)地(dì)凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐。）

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