饱受争议(yì)的二手房交(jiāo)易中介(jiè)费(fèi)问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监管(guǎn)部门的(de)重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市(shì)场监管(guǎn)总(zǒng)局联合发布了关于规范房(fáng)地产经纪服务的(de)意见。意(yì)见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户(hù)个(gè)人信息等(děng)问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务内容、合(hé)理确定(dìng)经纪(jì)服务收(shōu)费、严格实行(xíng)明码标(biāo)价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分析师张(zhāng)大(dà)伟称，随(suí)着(zhe)城市发展，一二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例，二手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大(dà)量(liàng)二(èr)手房成交依赖中介居(jū)间(jiān)成交，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发(fā)商(shāng)过渡到中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城(chéng)规(guī)院住房政策(cè)研究中黄山山体主要由什么岩石构成心(xīn)首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金额不低的(de)大(dà)宗交易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交(jiāo)易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有非常强的(de)专业性，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问(wèn)题(tí)，将非必要(yào)的收(shōu)费夹(jiā)带其(qí)中，如收取过桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担(dān)保费等，对居民造(zào)成额外的(de)负担(dān)，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市(shì)场交(jiāo)易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务(wù)在内的相关市场交易行为及其(qí)主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进这(zhè)项工作(zuò)的意(yì)义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历来(lái)对(duì)房地产经纪服(fú)务行业关(guān)注最多的一个话题(tí)，便(biàn)是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监(jiān)管的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费及中介交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城市(shì)，二手房(fáng)屋(wū)交易过程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的(de)服务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋(wū)，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费(fèi)标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委(wěi)建设部下(xià)发的《关于(yú)房地产中(zhōng)介服(fú)务收费(fèi)的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规定：房屋(wū)买卖(mài)代理收(shōu)费(fèi)，按成(chéng)交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前北京市执(zhí)行的(de)2014年更新后(hòu)的收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪(jì)服(fú)务，经交易各方协(xié)商同意，可在(zài)规定的收(shōu)费标(biāo)准基础上适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上黄山山体主要由什么岩石构成限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房(fáng)地产(chǎn)中介服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收费多(duō)少(shǎo)由各中介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介机构在(zài)实际收(shōu)取费用过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具体的(de)中介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进(jìn)行明(míng)码标(biāo)价即可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程(chéng)中，会结(jié)合房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出合适(shì)的中介费(fèi)率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价(jià)问题(tí)，两部门在此(cǐ)次(cì)意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠(qú)道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不(bù)得(dé)混合标价和(hé)捆绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构(gòu)提(tí)供(gōng)的基本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构收(shōu)费前应当(dāng)向交易当事人出具收(shōu)费清单，列明收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对(duì)收费(fèi)明(míng)显高(gāo)于市场平(píng)均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将会同市场监管等(děng)部门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点监管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门会同有关部门(mén)依法查(chá)处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违(wéi)反价格和(hé)反垄断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪(jì)机构相关违法违规信(xìn)息，市场监管部门要依(yī)法依规(guī)纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则(zé)实行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有(yǒu)望大幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华(huá)南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)黄山山体主要由什么岩石构成务费(fèi)用，主要还是(shì)规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不(bù)同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提(tí)出的意见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件而非规(guī)定，未来如何具体认定其中的细则，还需要(yào)看各(gè)城(chéng)市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利(lì)于行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手房很多房(fáng)源(yuán)在产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同税费等都(dōu)可(kě)能对(duì)交(jiāo)易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖(mài)过程中(zhōng)，原本应该由上(shàng)下(xià)家各(gè)支(zhī)付一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市(shì)的二手房交易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会(huì)有(yǒu)这(zhè)样的情形(xíng)，因(yīn)部分购(gòu)房者(zhě)处于弱势(shì)地位，从而(ér)会(huì)出现中介(jiè)费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使(shǐ)一(yī)些房东愿意(yì)承担(dān)中介费，这(zhè)部分(fēn)费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在(zài)房价(jià)中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将(jiāng)其(qí)视为(wèi)向购房者单边收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会(huì)利用其(qí)支配地位(wèi)，在原先经纪服务(wù)收费的(de)基础(chǔ)上，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用，而这部分(fēn)费用，房东(dōng)往往会将其转再(zài)次转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实际上相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提(tí)出严禁(jìn)操(cāo)纵(zòng)经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于房(fáng)价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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