5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的机构对于(yú)这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南(nán)方和(hé)华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时(shí)代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所持(chí)房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持仓(cāng)市(shì)值占板(bǎn)块(kuài)比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出(chū)现了(le)一些机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更(gèng)大的(de)变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功(gōng)绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化(huà)的(de)进(jìn)程，还是人(rén)均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地(dì)产的(de)高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容易(yì)出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年(nián)的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶(dǐng)回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的(de)阿(ā)尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个(gè)股(gǔ)成(chén刚结婚是不是会天天做g)为公募(mù)乃至整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只(zhǐ)房地(dì)产类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù刚结婚是不是会天天做)，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其(qí)第(dì)一季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时(shí)代(dài)出(chū)租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度(dù)十大(dà)流通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然(rán)在(zài)前十(shí)中，这也是连续(xù)第三(sān)个季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局(jú)，其当(dāng)季还(hái)小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则(zé)排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还(hái)有QFII高盛(shèng)国(guó)际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在(zài)25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强(qiáng)房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发(fā)资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地(dì)产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说(shuō)估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提(tí)升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低(dī)，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路(lù)的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观(guān)察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据(jù)房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司(sī)也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出(chū)现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份(fèn)开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个(gè)别城市四(sì)月环比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期刚结婚是不是会天天做反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利(lì)檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上下(xià)游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极(jí)为(wèi)少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等(děng)待(dài)它的基本面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例(lì)分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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