饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了关于规范房地产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存在(zài)利用房源客源(yuán)优(yōu)势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个人信息(xī)等(děng)问题，加(jiā)重交(jiāo)易当事人负担(dān)、侵害(hài)其(qí)合法权益(yì)。

　　基于上述背景(jǐng)，两部(bù)门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二(èr)手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城(chéng)规院住房政策研(yán)究中心首席研(yán)究(jiū)员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房对(duì)居民来说属(shǔ)于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本(běn)较高、交易周期(qī)较长，具有非(fēi)常强的(de)专业性(xìng)，居民往往通过(guò)中介(jiè)来(lái)完成(chéng)。但很多中介利用信息(xī)不(bù)对称等(děng)问(wèn)题(tí)，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收取过(guò)桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民造(zào)成额外的负担，而且(qiě)这些(xiē)服务(wù)事项并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于二手房市场交(jiāo)易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对(duì)包括经纪服(fú)务在内的相关市(shì)场交易行为及(jí)其(qí)主体(tǐ)进行规范和秩序整顿禁欲可以恢复性功能吗，禁欲多久可以恢复肾气，是房(fáng)地产(chǎn)市场管(guǎn)理和调(diào)控的主题。“当下(xià)，推进这项工作(zuò)的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产经纪服务(wù)行业关(guān)注最多的(de)一个话题(tí)，便是(shì)房(fáng)地产经纪服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金额(é)不低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务(wù)机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费(fèi)上，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励(lì)按照(zhào)成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价。引导由交(jiāo)易双方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国(guó)家(jiā)计委建设部下(xià)发的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的(de)通(tōng)知》（971号(hào)文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前北(běi)京市执行的2014年更(gèng)新后(hòu)的收(shōu)费标准，即(jí)根据(jù)这样的(de)规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂的(de)住宅(zhái)买卖(mài)经(jīng)纪服务(wù)，经交易各方协商(shāng)同(tóng)意(yì)，可在规(guī)定(dìng)的收费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度(dù)最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北京二(èr)手房中(zhōng)介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)多(duō)少由各(gè)中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用过(guò)程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码标价即(jí)可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体(tǐ)收(shōu)取(qǔ)过程(chéng)中(zhōng)，会结(jié)合房屋(wū)价值及(jí)工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算出合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服(fú)务内容(róng)和(hé)收(shōu)费(fèi)标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本(běn)服务(wù)和(hé)延伸服务，应当分别(bié)明确服务项(xiàng)目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机构(gòu)收(shōu)费前应当(dāng)向交(jiāo)易当事人(rén)出具(jù)收费清单，列(liè)明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人(rén)签字(zì)确认。

　　另(lìng)外(wài)，对(duì)收费明显高于市场平均水平(píng)的房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房和城乡建(jiàn)设部门将会(huì)同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等(děng)综合措施(shī)进(jìn)行(xíng)重点监管。市场监管部(bù)门会同有关(guān)部门(mén)依(yī)法查处(chù)不按(àn)规(guī)定明码标价、操纵经纪(jì)服务(wù)收费等(děng)违反价格和反(fǎn)垄(lǒng)断(duàn)法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关(guān)违(wéi)法违规信息，市场监管部门要(yào)依法依规纳入(rù)国家(jiā)企业信(xìn)用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定价，是(shì)否意味着，未(wèi)来豪(háo)宅禁欲可以恢复性功能吗，禁欲多久可以恢复肾气的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定(dìng)价，合(hé)理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费过(guò)高(gāo)的(de)经纪机(jī)构，但对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服(fú)务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出(chū)的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如(rú)何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各(gè)城市落地(dì)执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市(shì)场看(kàn)，经纪(jì)服务领域的(de)调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手房很多(duō)禁欲可以恢复性功能吗，禁欲多久可以恢复肾气房源在(zài)产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费等都可能(néng)对交易产(chǎn)生影响，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手(shǒu)房买卖(mài)过(guò)程(chéng)中，原本应该由上下(xià)家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从(cóng)而(ér)会出现中介(jiè)费及税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一(yī)些房产(chǎn)中介公(gōng)司将(jiāng)其视为向(xiàng)购(gòu)房者单边收(shōu)费的行为。部(bù)分中介公司可能会(huì)利用其支配地位，在(zài)原(yuán)先经(jīng)纪服务收费(fèi)的基础上，再(zài)次(cì)向房东(dōng)收取(qǔ)费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给(gěi)购房者，这实际上(shàng)相当于(yú)变(biàn)相推高了房价。两部门提出严(yán)禁操(cāo)纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有利于(yú)提高交(jiāo)易中操(cāo)作的透(tòu)明度，也(yě)有利于房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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