文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什(shén)么(me)情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺(quē)资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度(dù)在完(wán)全交房(fáng)前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格的(de)资金监管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一(yī)定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的(de)最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的(de)资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的(de)分期(qī)付款形式(shì)，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造(zào)商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式(shì)成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决了(le)核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市(shì)几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需(xū)自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大(dà)和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工业化的(de)进(jìn)程大于(yú)城市(shì)化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步(bù)推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用(yòng)于当(dāng)时(shí)的国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临商(shāng)品房的需(xū)求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地(dì)房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进一步(bù)深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了(le)春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对房地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定金或房款的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开(kāi)发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房(fáng)过程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换(huàn)言(yán)之，房(fáng)屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需(xū)求(qiú)，也提(tí)高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居(jū)民从筒(tǒng)子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投(tóu)资(zī)占全社(shè)会(huì)固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需(xū)要(yào)根据(jù)按揭贷款合(hé)同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的(de)预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个(gè)字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于(yú)有关的(de)工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没有统一的预(yù)售资金(jīn)监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工(gōng)程总额报价计算重点资金。而(ér)事实(shí)是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何(hé)被挪走的(de)？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过这些(xiē)方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了(le)资(zī)金流动(dòng)性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或(huò)预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进(jìn)度(dù)分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方验收合(hé)格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公(gōng)证行(xíng)或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银(yín)行(xíng)有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进(jìn)度(dù)。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按(àn)工期(qī)放款后还(hái)贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开发(fā)商(shāng)或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能(néng)购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付(fù)公证(zhèng)费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可(kě)零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的(de)制度(dù)，一(yī)般分7笔(bǐ)进(jìn)行(xíng)支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期(qī)限(xiàn)，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对(duì)期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延(yán)期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各(gè)环节(jié)内容(róng)确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度、支付(fù)相关款项过(guò)程(chéng)中(zhōng)，由买(mǎi)房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给(gěi)开发(fā)商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发商账户前(qián)经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅(zhái)地建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签(qiān)订定(dìng)金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的(de)保证或保险，并将相应(yīng)的(de)保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给(gěi)购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的(de)购(gòu)房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房(fáng)付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部(bù)分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的(de)项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产到(dào)了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和(hé)改(gǎi)善(shàn)型需求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计(jì)形势(shì)复杂(zá)性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金保护(hù)机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付阶(jiē)段，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开发商、银(yín)行的第(dì)三(sān)方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门(mén)直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期(qī)结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的(de)预售(shòu)制已经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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