导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况(kuàng)，据此判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素(sù)密切相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据(jù)商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)数(shù)，计算出城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近(jìn)三(sān)成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的(de)分化日益明(míng)显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入(rù)，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十指甲刀品牌排行榜前十名，指甲刀哪个品牌质量好年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大分化(huà)时代(dài)已至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过(guò)剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害(hài)综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外(wài)披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，平(píng)均(jūn)每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼指甲刀品牌排行榜前十名，指甲刀哪个品牌质量好、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住(zhù)宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到(dào)居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加(jiā)总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居(jū)民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流(liú)动(dòng)、居民换(huàn)房等(děng)因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人(rén)口净流入(rù)地的(de)住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调(diào)查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人(rén)回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活带来(lái)了很大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这(zhè)与城市(shì)土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平(píng)，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去(qù)除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难(nán)，若按(àn)这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需(xū)求(qiú)么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自于四(sì)个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大(dà)分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其(qí)增(zēng)速可能(néng)超预期。

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