5月(yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的(de)首次回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第(dì)96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次(伊拉克是不是被灭国了cì)是金地集(jí)团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期(qī)一去(qù)不返了(le)。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上没有什么(me)投资机会(huì)的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发生了更大(dà)的(de)变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人(rén)士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面(miàn)积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居(jū)民(mín)存款(kuǎn)数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的(de)时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的(de)过(guò)程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是(shì)基于这(zhè)样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的(de)上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季(jì)度的(de)收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面(miàn)是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出(chū)租率复(fù)苏至(zhì)近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报(bào)交出(chū)的也(yě)是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数(shù)房企受限于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特(tè)估(gū)的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的(de)结构性机会依然存(cún)在(zài)，少部(bù)分公司尤其伊拉克是不是被灭国了是(shì)央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的(de)优势。央企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低(dī)的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和良好(hǎo)的(de)不动(dòng)产资产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清(qīng)的过(guò)程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较(jiào)低(dī)，企业(yè)自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的(de)概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席(xí)研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是(shì)销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是(shì)较(jiào)大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大(dà)。投资的驱(qū)动能(néng)够推(tuī)动(dòng)房企销售业(yè)绩的(de)增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临(lín)着(zhe)一些不(bù)确定性。其实(shí)整个市(shì)场从四(sì)月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四(sì)月环(huán)比三月相(xiāng)对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市(shì)都(dōu)出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观(guān)。按(àn)照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的(de)去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏(sū)速度(dù)都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例(lì)分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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