近两年(nián)火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例(lì)接(jiē)近9聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗9％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值(zhí)，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已(yǐ)包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择(zé)投资标的时(shí)应了(le)解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配(pèi)金(jīn)额占可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易(yì)价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基(jī)金份额持(chí)有人实际获得(dé)的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价(jià)格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对于投(tóu)资(zī)债券(quàn)相对(duì)高(gāo)的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格(gé)波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归(guī)的过程(chéng)；另一(yī)方(fāng)面，基(jī)础设施项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基金份(fèn)额的分(fēn)红(hóng)金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗净(jìng)值(zhí)变化的修(xiū)正(zhèng)，使投(tóu)资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的(de)信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的(de)影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差(chà)异很大(dà)，大多(duō)数(shù)普通投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对(duì)特许经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的(de)时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同而(ér)形成区别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层(céng)资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红(hóng)”更(gèng)加准(zhǔn)确(què)。基(jī)于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的(de)剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期(qī)，投(tóu)资者可(kě)以观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披(pī)露的(de)经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资(zī)产(chǎn)生的(de)现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金(jīn)影响利(lì)润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的(de)资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募基(jī)金管理人实力等多(duō)重因(yīn)素来(lái)选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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