5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代(dài)表(biǎo)的机构对于这(zhè)一(yī)板块已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地(dì)方(fāng)国企(qǐ)央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团a的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公募基(jī)金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在(zài)股票(piào)资产(chǎn)中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的(de)是保(bǎo)利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其(qí)次是(shì)金(jīn)地(dì)集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏(sū)链(liàn)上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地(dì)产行(xíng)业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去(qù)不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期(qī)来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资(zī)机会(huì)的。但在(zài)这几(jǐ)年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年(nián)销售面积很(hěn)难再出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的(de)需(xū)求或(huò)将(jiāng)回落，在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出(chū)清的(de)过程(chéng)。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的(de)达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出(chū)涨停(tíng)。从(cóng)该股的(de)基(jī)本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房地(dì)产销售、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租赁(lìn)、物(wù)业管理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通a的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名(míng)第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出(chū)租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产(chǎn)则(zé)是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一份(fèn)报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或(huò)者资金(jīn)紧(jǐn)张没(méi)法拿地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资(zī)成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本不断(duàn)下滑(huá)，基(jī)本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资(zī)源和(hé)良好(hǎo)的(de)不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业(yè)的资(zī)产会有更多(duō)担(dān)忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出(chū)清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企(qǐ)来说(shuō)估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和现金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值(zhí)中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去(qù)持续观(guān)察(chá)国企央企在(zài)三个方面(miàn)是否可(kě)以维(wéi)持(chí)，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净(jìng)利(lì)均实现了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的(de)增长。而这些公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半(bàn)年民(mín)营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临(lín)着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都(dōu)等极(jí)个别城(chéng)市四月环(huán)比三月相(xiāng)对(duì)表现(xiàn)较好(hǎo)之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月(yuè)的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的(de)资金面压力(lì)，可(kě)能(néng)会(huì)出(chū)现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度(dù)、第(dì)三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事a的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下(xià)游产业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多(duō)，我们(men)要多给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同(tóng)行好(hǎo)得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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