饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到(dào)监管部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布了关于规范(fàn)房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)的(de)意(yì)见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收取(qǔ)过高费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客户(hù)个人信息等(děng)问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门(mén)从加强(qiáng)从(cóng)业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容(róng)、合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随(suí)着城市发展，一二线城(chéng)市二手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交(jiāo)依赖(lài)中介(jiè)居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院住房(fáng)政策研究(jiū)中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额不低的(de)大宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民(mín)往往通(tōng)过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹(jiā)带(dài)其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外(wài)的负担，而且(qiě)这些服务事项并(bìng)未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市场交(jiāo)易行(xíng)为(wèi)及其主体进行规范和(hé)秩(zhì)序整(zhěng)顿(dùn)，是房(fáng)地产(chǎn)市场管理和(hé)调控(kòng)的(de)主题。“当下，推进这项工作的(de)意(yì)义更(gèng)大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)关注(zhù)最多的(de)一个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关(guān)部门主要监管(guǎn)的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费及中介(jiè)交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在热点城市(shì)，二手房(fáng)屋(wū)交(jiāo)易过程中，部分价值(zhí)不(bù)菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔(bǐ)金(jīn)额不低(dī)的中介费。以(yǐ)北京某房地(dì)产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费上，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价(jià)。引导由交易双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家(jiā)计(jì)委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代(dài)理收(shōu)费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的(de)2014年更新后(hòu)的(de)收(shōu)费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的(de)收费标(biāo)准基础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮(fú)幅度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取消了房(fáng)地(dì)产中介服务(wù)等57个政府定(dìng)价，房地产经(jīng)纪服务收费多(duō)少由(yóu)各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实际收(shōu)取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监管(guǎn)部(bù)门当前并未明(míng)确具(jù)体的(de)中介费率，中介机构(gòu)仅需在(zài)服(fú)务(wù)过程中对收费(fèi)标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪(jì)机构应(yīng)当在经(jīng)营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端(duān)等场所(suǒ)或渠(qú)道，公示(shì)服务项目(mù)、服务内容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不(bù)得(dé)混合标(biāo)价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机(jī)构提供(gōng)的(de)基本服务和延伸服(fú)务，应当(dāng)分别(bié)明确(què)服(fú)务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当(dāng)向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由(yóu)当事人签字(zì)确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部门将会同市场监(jiān)管等部门(mén)采(cǎi)取约谈(tán)等(děng)综合措施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市(shì)场监(jiān)管部门会同有关(guān)部门依法查(chá)处(chù)不按规(guī)定(dìng)明(míng)码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机构(gòu)相关违法违(wéi)规信(xìn)息，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低(dī作家许地山简介，许地山简介资料)的(de)原则(zé)实行分档定(dìng)价(jià)，是否意味着(zhe)，未来(lái)豪(háo)宅的(de)中介(jiè)费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼(jiān)深圳中原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范(fàn)行(xíng)业(yè)，打击(jī)收费过高(gāo)的经纪机构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和(hé)普宅本来收费就不(bù)同(tóng)，各家收费普遍(biàn)在合理(lǐ)范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认(rèn)定其中的细(xì)则，还(hái)需要看各城市(shì)落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手房很多(duō)房源在产(chǎn)权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不同税(shuì)费等都可能对(duì)交(jiāo)易产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪服务行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程中，原本(běn)应(yīng)该由上下家各支付一半(bàn)的(de)中介费，但在一些热点城市的二(èr)手房(fáng)交易过(guò)程中，往往会有这样的情形，因(yīn)部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税(shuì)费均由购(gòu)房者来承担。即使(shǐ)一(yī)些房东愿(yuàn)意(作家许地山简介，许地山简介资料yì)承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将(jiāng)其视(shì)为向购房者单边收费的行为。部(bù)分中(zhōng)介公司可能会利(lì)用(yòng)其支配地(dì)位(wèi)，在(zài)原先经纪服(fú)务收费的(de)基础上，再次向房东收取(qǔ)费(fèi)用，而(ér)这部分费用，房东(dōng)往往会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于(yú)变相推高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅(jǐn)有利(lì)于(yú)提(tí)高交(jiāo)易(yì)中操作(zuò)的透明(míng)度，也(yě)有利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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