1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还(hái)未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临(lín)时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当高，不(bù)过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当(dāng)时(shí)楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层(céng)出(chū)售。这模(mó)式一(yī)经(jīng)推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了(le)分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的(de)钱(qián)，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式(shì)推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即(jí)要求开发(fā)商(shāng)在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为了(le)防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设(shè)的(de)信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全(quán)透明(míng)化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面临(lín)住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发(fā)展重工业(yè)，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步推进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺(quē)少大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国(guó)香港切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场的一(yī)针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大力(lì)支持(chí)国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文(wén)件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分(fēn)配，逐(zhú)步实(shí)行住(zhù)房分配(pèi)货币(bì)化、住(zhù)房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售制(zhì)，允(yǔn)许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的(de)信贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了(le)房地(dì)产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了(le)缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房款的(de)行(xíng)为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售流(liú)程(chéng)为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预(yù)告(gào)登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可(kě)能已(yǐ)拿(ná)到了全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了(le)高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子(zi)楼住(zhù)到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的(de)上下游(yóu)产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资(zī)占全(quán)社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等(děng)通道业(yè)务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟(shú)，直接融(róng)资比例(lì)较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同关(guān)系(xì)，如(rú)果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧(jiù)需要(yào)根(gēn)据(jù)按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者(zhě)承担的(de)风(fēng)险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还款能力(lì)或短期(qī)不能(néng)还(hái)款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较大(dà)的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版(bǎn)的(de)《城市(shì)商品房预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规(guī)定了(le)开(kāi)发企(qǐ)业(yè)预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用(yòng)于(yú)有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金(jīn)监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过(guò)去(qù)房地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资(zī)金(jīn)循(xún)环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般以定金方式支付，或(huò)按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房(fáng)定金一(yī)定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房(fáng)款交付(fù)后按(àn)揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面(miàn)，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提(tí)供(gōng)一(yī)定(dìng)比例的贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)时(shí)需取(qǔ)得(dé)由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利(lì)率，开(kāi)发商(shāng)或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附(fù)加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没(méi)有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期(qī)房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对(duì)较低(dī)，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验(yàn)收(shōu)后才(cái)能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为(wèi)严(yán)格，资(zī)金(jīn)也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成(chéng)“预(yù)售房定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全(quán)措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)可凭(píng)保证金证明书(shū)向金融(róng)机构或保证机构或(huò)保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申(shēn)请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡(pō)开(kāi)发商(shāng)有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取(qǔ)按工程进(jìn)度付(fù)款的(de)方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中(zhōng)随着放(fàng)出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了(le)政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房(fáng)企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关键是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付(fù)环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益(yì)。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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