导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的(de)讨论(lùn)日益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国(guó)有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。中国(guó)的(de)人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布(bù)中(zhōng)国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满足流(liú)动人口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三(sān)成都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的(de)住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不(bù)断增(zēng)加(jiā)，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日(rì)益明(míng)显，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在(zài)住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了(le)全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布(bù)了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人(rén)人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅间数(shù)不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套(tào)设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅数量(liàng)极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的(de)商品住(zhù)宅和非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到(dào)居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确(què)统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二(èr)手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为(wèi)过去(qù)十年变(biàn)化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套(tào)房的(de)程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民(mín)换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市浙k是浙江哪个城市的(shì)场的住宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房(fáng)。所以说户均一套房无(wú)法满足(zú)庞大流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商浙k是浙江哪个城市的品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不(bù)足(zú)19平方米，不(bù)及(jí)全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半(bàn)。若(ruò)去除(chú)20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人(rén)口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和(hé)其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质(zhì)量低(dī)、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过(guò)去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么(me)未(wèi)来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调(diào)查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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