5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基(jī)金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅(fú)增议论文论点论据论证是什么意思，论点论据论证是什么意思举例子长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基(jī)金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地(dì)产公司市值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的(de)首次(cì)回升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对(duì)房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今(jīn)年(nián)一季(jì)度得以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季度市(shì)值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发现，公募(mù)对于(yú)房(fáng)地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中(zhōng)议论文论点论据论证是什么意思，论点论据论证是什么意思举例子于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地(dì)产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的(de)行(xíng)业，传(chuán)统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没有什(shén)么投资机会(huì)的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是(shì)居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还(hái)需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研(yán)究员(yuán)吕功绩也(yě)指出(chū)：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还(hái)是人均住(zhù)房(fáng)面(miàn)积(jī)（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及(jí)过快(kuài)上行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增(zēng)的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行(xíng)业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过(guò)去(qù)了(le)，但(dàn)不代(dài)表没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来看(kàn)，上实(shí)发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房(fáng)地产销售(shòu)、房地(dì)产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持(chí)续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流(liú)通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在(zài)前十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的(de)净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出(chū)；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是(shì)，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民营房开企业的资(zī)产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来(lái)说估值(zhí)的(de)修(xiū)复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的(de)提升，应该关注估值(zhí)相对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资(zī)首(shǒu)席(xí)研究官方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路(lù)的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的(de)业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的(de)增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下(xià)掉。除(chú)了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而(ér)现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀(tán)投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得(dé)比同行好得(dé)多(duō)的企业，会(huì)伴(bàn)随(suí)整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去(qù)等待(dài)它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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