万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于(yú)北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要(yào)做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务人被中国(guó)信达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位(wèi)于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该(gāi)项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国信(xìn)达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出(chū)去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖(mài)页面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押出(chū)去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没(méi)办房(fáng)本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基(jī)本都是北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚(qī)朋友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确(què)实(shí)已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户(hù)手续的，如(rú)果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院(yuàn)提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人(rén)民法院关(guān)于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目(mù)的购(gòu)买房屋(wū)并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付(fù)请求权优先于建设(shè)工程价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权(quán)以及其(qí)他债权的(de)，人民(mín)法院应(yīng)当予以支持。只支付了部(bù)分(fēn)价款的(de)商品房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付剩余价款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房(fáng)子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信(xìn)达(dá)申请不(bù)良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下(xià)子(zi)公司。2019年(nián)4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公(gōng)司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规模(mó)，也(yě)没(méi)有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块(kuài)，成(chéng)为北京当(dāng)年(nián)的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入(rù)市场，无论是(shì)一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的(de)五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西(xī)宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知名(míng)人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了(le)，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商(shāng)光环的背(bèi)后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之(zhī)路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到(dào)了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下(xià)北(běi)京国(guó)安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查(chá)查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记(jì)录(lù)。质(zhì)权人(rén)包括海金(jīn)商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到(dào)改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押手中的中赫集(jí)团股份，但国(guó)安(ān)和(hé)中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)，北(běi)京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　<老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗img alt="北京房圈大消息！顶级(jí)富豪，都被割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184211313.png">

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人(rén)都成(chéng)为老赖(lài)的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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