导读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步入大分(fgta5怎么切换角色ēn)化(huà)时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年地(dì)产持(chí)续低景气，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均(jūn)一(yī)间(jiān)房所能(néng)满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡(héng)，是因(yīn)为户均一(yī)套房无法满足流(liú)动(dòng)人口的(de)租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)均(jūn)较发达(dá)国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存在(zài)不足(zú)，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存(cún)量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来(lái)房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以(yǐ)全国(guó)自(zì)然灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数(shù)据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数不能完全(quán)反映出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一是每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例，推(tuī)算得(dé)到居民住(zhù)宅总套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准(zhǔn)确(què)统(tǒng)计。我们利(lì)用既(jì)有(yǒu)统计(jì)数据(jù)，大(dà)致测(cè)算得(dé)到中国存(cún)量房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到(dào)了(le)户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的(de)住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房，在高房价的(de)大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足庞(páng)大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给(gěi)住户的生(shēng)活带(dài)来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭(tíng)没(méi)有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中(zhōng)一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平(píng)的(de)一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的(de)新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差(chà)、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数较其他(tā)国(guó)家依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需(xū)出(chū)现(xiàn)错(cuò)配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化gta5怎么切换角色时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数(shù)据调(diào)查的是人(rén)，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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