饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布(bù)了(le)关于规范(fàn)房地产经纪(jì)服务的意(yì)见。意(yì)见提及，近年来(lái)，部分(fēn)房地产经纪机构(gòu)存(cún)在利用房源客(kè)源优势收取过(guò)高费用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户个人信(xìn)息等(děng)问题，加重(zhòng)交易(yì)当(dāng)事人负担、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确(què)经(jīng)纪服(fú)务(wù)内容(róng)、合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市发展，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市(shì)二(èr)手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海为(wèi)例(lì)，二(èr)手房占市场成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗(zhèng)策(cè)研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金额(é)不(bù)低的(de)大宗(zōng)交(jiāo)易，由于二(èr)手房交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往往(wǎng)通过(guò)中(zhōng)介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问(wèn)题(tí)，将非必(bì)要的收费夹带其(qí)中，如收(shōu)取过(guò)桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民(mín)造成额外(wài)的负担，而且这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪服务在内的相(xiāng)关市场交易(yì)行为及其主体(tǐ)进(jìn)行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市(shì)场管理和调控的(de)主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历(lì)来(lái)对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)关注最多的(de)一(yī)个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部(bù)门主要监管的重点，将是(shì)对房(fáng)地产经纪服务(wù)收费及(jí)中介交(jiāo)易进(jìn)行规(guī)范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市(shì)，二手(shǒu)房屋(wū)交易过程中，部分价值不(bù)菲(fēi)的(de)房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费上，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构要合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档定(dìng)价(jià)。引导(dǎo)由交易双方共同承担(dān)经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟介绍(shào)，目(mù)前房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费标(biāo)准的(de)最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关(guān)于房地产中介(jiè)服务收费的通知》（9千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗71号文(wén)），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代(dài)理收费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经(jīng)交易各方协商同(tóng)意，可(kě)在规(guī)定的(de)收费标(biāo)准基(jī)础(chǔ)上(shàng)适当(dāng)上(shàng)浮(fú)，上浮幅度(dù)最(zuì)高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北京二(èr)手(shǒu)房(fáng)中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府(fǔ)定价，房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介(jiè)机构在(zài)实际(jì)收取费用过程中(zhōng)，相(xiāng)关监(jiān)管(guǎn)部门当(dāng)前并未(wèi)明(míng)确具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在(zài)服务过程中(zhōng)对(duì)收费(fèi)标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收(shōu)取(qǔ)过程(chéng)中，会结合房屋价(jià)值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问题，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经(jīng)营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服(fú)务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产(chǎn)经纪机构提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机(jī)构收费(fèi)前应当(dāng)向交易当事人出(chū)具收(shōu)费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对收费明(míng)显(xiǎn)高(gāo)于市(shì)场(chǎng)平均水平的(de)房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构，住房(fáng)和城乡建设(shè)部门(mén)将会(huì)同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市场(chǎng)监(jiān)管部门会(huì)同(tóng)有(yǒu)关部门依法(fǎ)查(chá)处(chù)不按(àn)规定明码标价(jià)、操纵经纪(jì)服务收费(fèi)等违反价(jià)格和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相(xiāng)关违法违(wéi)规信息，市场监管(guǎn)部门要依法(fǎ)依规(guī)纳入(rù)国(guó)家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实(shí)行分(fēn)档定价，是否意味着(zhe)，未来(lái)豪(háo)宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低(dī)的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来收费就不同，各(gè)家收费(fèi)普遍在(zài)合理范围内，加(jiā)上经(jīng)纪(jì)服务费用对市(shì)场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部(bù)门提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而非规定，未(wèi)来如(rú)何具体认定(dìng)其(qí)中的细则(zé)，还(hái)需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从(cóng)目(mù)前(qián)市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业(yè)健(jiàn)康发展。同时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房源在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税(shuì)费等都可能对(duì)交易产生影(yǐng)响，这对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业的(de)专业(yè)性提出(chū)更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研(yán)究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指出(chū)，在二(èr)手房(fáng)买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各(gè)支付(fù)一半的(de)中介费，但在(zài)一些热点(diǎn)城市的二(èr)手房交易(yì)过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱(ruò)势(shì)地(dì)位，从(cóng)而会出现中介费及税费均(jūn)由购房(fáng)者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公(gōng)司将其视为向购房者单(dān)边(biān)收费(fèi)的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础上，再次(cì)向房东收取费用(yòng)，而这(zhè)部(bù)分(fēn)费(fèi)用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变(biàn)相(xiāng)推高了房价。两(liǎng)部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高交易中(zhōng)操作的透明(míng)度，也有(yǒu)利于房(fáng)价的(de)稳(wěn)定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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