5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统(tǒng)计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增幅(fú)五(wǔ)只个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的(de)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司(sī)市(shì)值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得(dé)以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓(cāng)股中(zhōng)，房地(dì)产板(bǎn)块排(pái)名最高(gāo)的是保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处(chù)首先在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退(tuì)出百(bǎi)大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要(yào)时间周期(qī)。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到(dào)二级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来(lái)分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没有什么(me)投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也(yě)有(yǒu)公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求(qiú)端还需(xū)要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我(wǒ)国(guó)均已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的(de)时代已经过(guò)去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回落(luò)，在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述(shù)时(shí)间段恰(qià)好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们(men)分(fēn)别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募(mù)的(de)上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司(sī)拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的(de)业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述(shù)两家(jiā)上海区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基(jī)首季(jì)新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来(lái)， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排(pái)名(míng)第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士(shì)分析(xī)：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在(zài)毛(máo)利率在(zài)25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获(huò)取(qǔ)低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的(de)净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间吹埙为什么不吉利 吹埙是有氧运动吗有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发(fā)展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机(jī)会依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的(de)优(yōu)势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较低的(de)融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权(quán)债务关(guān)系等问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具(jù)备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造(zào)能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对(duì)较低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营(yíng)能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关(guān)注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营(yíng)房企(qǐ)不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北(běi)京、上海(hǎi)在(zài)内的(de)绝大(dà)多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的(de)情况。而现(xiàn)在(zài)五月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的(de)经济(jì)状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事(shì)长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的(de)钱。但(dàn)这(zhè)也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行(x吹埙为什么不吉利 吹埙是有氧运动吗íng)好得多(duō)的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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