万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国(guó)信达为(wèi)了(le)收(shōu)回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么(me)优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么(me)简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司(sī)不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是(shì)中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)赫集团(tuán)有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套(tào)房子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子(zi)根本没(méi)有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)基本都是(shì)北京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬也(yě)是万柳书(shū)院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确(què)实(shí)已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那(nà)么(me)，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规(guī)定，民事(shì)执(zhí)行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，但(dàn)未(wèi)办(bàn)理过户手续的(de)，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉(sù)开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司法解释(shì)的(de)方式明确了购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全部价(jià)款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权(quán)优先于建设工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支(zhī)持(chí)。只(zhǐ)支付了部(bù)分价(jià)款的(de)商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价(jià)款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么(me)这笔不良债权(quán)，实际(jì)上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了(le)夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达(dá)申请(qǐng)不良世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)商，相(xiāng)较(jiào)其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也(yě)没有(yǒu)很高的国(guó)民(mín)知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年(nián)的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的(de)法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年(nián)初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出背后(hòu)的(de)中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京国(guó)安的估(gū)值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花(huā)费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为(wèi)什么又(yòu)要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山(shān)东国际(jì)信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国(guó)世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的(de)经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实(shí)控(kòng)人(rén)都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又(yòu)如(rú)何能(néng)独善其身(shēn)？

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