5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所(suǒ)公(gōng)布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名(míng)最高(gāo)的是(shì)保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排(pái)位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是(shì)金地集团退出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也出现了一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别(bié)住房短缺时(shí)代，而(ér)目前居(jū)民的(de)杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了(le)，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司(sī)后(hòu)疫情时代(dài)出租(zū)率复苏(sū)至近(jìn)年(nián)来最高，另一(yī)方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面(miàn)积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机(jī)构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大(dà)流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也(yě)是(shì)连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基(jī)首(shǒu)季新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行(xína5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大g)业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突(tū)出(chū)；从拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市(shì)场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债(zhài)率(lǜ)基(jī)本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年(nián)的销售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较(jiào)低的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对(duì)于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值(zhí)的(de)修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行业(yè)的(de)逻辑(jí)在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的(de)质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是(shì)销售份额持续(xù)提升(shēng)，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于(yú)2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更(gèng)趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表(ba5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大iǎo)示，业(yè)绩出现明(míng)显改(gǎi)善(shàn)的房企(qǐ)，主要(yào)是因(yīn)为过去(qù)两三(sān)年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企业仍在(zài)持续(xù)性地(dì)拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季(jì)度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调(diào)整的过(guò)程中，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存(cún)压力、企业的(de)资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报(bào)冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短期反弹外的(de)一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去(qù)等(děng)待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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