导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的(de)讨(tǎo)论日(rì)益(yì)热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染(rǎn)中国(guó)地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披(pī)露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关(guān)。中国的(de)人(rén)均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是(shì)因为(wèi)户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的近三成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断(duàn)增(zēng)加，导致(zhì)家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日(rì)益明显，区(qū)域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的(de)新增住宅需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现在不(bù)同能(néng)级城市之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担(dān)心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然(rán)存在(zài)不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布，我(wǒ)们(men)无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题的(de)新闻发布会(huì)上，负(fù)责人(rén)对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括了大量(liàng)商业(yè)中国内战打了几年，中国内战打了几年时间楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单(dān)单(dān)从(cóng)人(rén)均住宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居(jū)民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住(zhù)宅数(shù)量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们(men)就(jiù)能够得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到(dào)底(中国内战打了几年，中国内战打了几年时间dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们(men)计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的(de)期房销售，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据(jù)显示(shì)中国城镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特(tè)征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10中国内战打了几年，中国内战打了几年时间.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变(biàn)化(huà)幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套(tào)房的三(sān)点含(hán)义(yì)

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并(bìng)不意(yì)味(wèi)着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流(liú)动调查数(shù)据显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人(rén)口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大(dà)的不(bù)便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)没有(yǒu)独(dú)立卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地(dì)资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需(xū)要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿(yì)的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市(shì)场带(dài)来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口增量(liàng)为(wèi)72万，而出(chū)生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其(qí)他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城(chéng)改造(zào)，商品住(zhù)宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造(zào)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需(xū)求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考(kǎo)虑乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水平有着密(mì)切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市(shì)能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计(jì)偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 中国内战打了几年，中国内战打了几年时间