文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最(zuì)大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国(guó)家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般有严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归实(shí)体(tǐ)经济(jì)和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参(cān)考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难(nán)、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自(zì)身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付款形(xíng)式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压(yā)力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决(jué)了核心的(de)住(zhù)房供不应求(qiú)的问(wèn)题(tí)，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建立(lì)健(jiàn)全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了(le)对(duì)于预售楼花(huā)制度(dù)的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等(děng)能力(lì)把项目完成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制(zhì)，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题(tí)，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的(de)进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是(shì)“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一(yī)分配(pèi)，以租(大使相当于什么级别的干部 大使的级别是部级吗zū)养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利(lì)分房制(zhì)度也出(chū)现了(le)分(fēn)配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面临商(shāng)品(pǐn)房的(de)需求(qiú)量大(dà)，而社(shè)会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商品房制度(dù)，先后出台(tái)多项(xiàng)文(wén)件，大力支持(chí)国(guó)内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的(de)商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期(qī)长的两大(dà)难(nán)题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在(zài)中国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要(yào)一次性(xìng)付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商(shāng)可(kě)能已拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内地(dì)的(de)开发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的(de)运(yùn)作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提(tí)高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地(dì)房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从(cóng)无到有(yǒu)、从(cóng)国(guó)企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)数(shù)量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们(men)的《中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合(hé)同、购(gòu)房者和(hé)银行的(de)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合(hé)同(tóng)关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合(hé)同向开(kāi)发商(shāng)主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的(de)建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开(kāi)发时(shí)代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再(zài)由工(gōng)程方将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通(tōng)过(guò)这(zhè)些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做(zuò)提(tí)供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但一定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大(dà)延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府(fǔ)或(huò)第三方验(yàn)收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一(yī)定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还(hái)款，交付(fù)前(qián)资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均(jūn)首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不(bù)承担(dān)任何责任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需(xū)取得(dé)由政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)经审查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在(zài)合(hé)同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别(bié)支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房(fáng)后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资(zī)金(jīn)监(jiān)管极为严格(gé)，资金(jīn)也(yě)由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日(rì)本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方(fāng)面(miàn)，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支(zhī)付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万(wàn)日元的(de)部分，法(fǎ)律要(yào)求(qiú)开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)才(cái)可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先(xiān)支(zhī)付的购房(fáng)款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般(bān)约(yuē)为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购权(quán)合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng大使相当于什么级别的干部 大使的级别是部级吗)样采取按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的(de)增(zēng)加(jiā)而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的(de)订金与付(fù)款会存入银行专门的(de)项(xiàng)目资金账户(hù)，账户(hù)资金提取须与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地(dì)产(chǎn)到(dào)了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具(jù)配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护机(jī)制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行(xíng)的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制(zhì)度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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